TDSR和MSR贷款限制完整指南：Homejourney权威解析

执行摘要

这份由Homejourney编写的权威指南全面解析新加坡的TDSR（总债务偿还率）和MSR（抵押贷款偿还率）贷款限制，帮助房产买家和投资者理解这些关键法规，确保安全借贷决策。[1][2][5]

Homejourney致力于用户安全与信任，通过验证市场数据和透明分析，助您自信购房。无论自住HDB还是投资私人房产，本指南提供原创计算示例、数据洞察和实用策略。[6]

目录

• TDSR和MSR简介
• TDSR总债务偿还率详解
• MSR抵押贷款偿还率详解
• 计算公式与示例
• 影响因素与调整
• 豁免与特殊情况
• 市场数据与原创分析
• 实用策略与建议
• 常见问题解答（FAQ）

TDSR和MSR简介

TDSR（Total Debt Servicing Ratio，总债务偿还率）限制借款人所有债务（包括房贷）每月偿还总额不超过收入的55%。[2][6]

MSR（Mortgage Servicing Ratio，抵押贷款偿还率）专为HDB组屋和执行共管公寓（EC）设计，限制房贷偿还不超过收入的30%，不计其他债务。[1][5]

新加坡金融管理局（MAS）于2013年引入TDSR，以防过度借贷并稳定房产市场。Homejourney强调，这些限制保护用户免于财务风险，尤其在高房价环境下。[2]

为什么这些限制重要？

TDSR和MSR防止投机炒房，推动负责任借贷。根据NUS调查，住房债务攀升促使市场收紧措施。[6]

对于首次买家，这些规则虽增加门槛，但Homejourney通过银行利率 提供最新银行利率，帮助优化融资计划。

TDSR总债务偿还率详解

TDSR计算所有每月债务偿还（房贷、车贷、信用卡等）占总收入比例，上限55%。[2]

2021年12月前为60%，后收紧至55%以控债务风险。[2] 压力测试使用3.5%利率，确保即使利率上升也能承受。[1]

Homejourney原创见解：固定收入者月供上限更高，非固定收入仅计70%。[1]

TDSR适用范围

适用于所有住宅贷款，包括私人房产和投资物业。再融资自住物业可豁免，但投资物业仍适用。[1][3]

MSR抵押贷款偿还率详解

MSR仅限HDB和EC贷款，房贷月供不超过收入30%。[5]

与其他债务无关，独立于TDSR。金融机构取两者较低者为准。[1]

例如，月收入1万新币者，MSR限房贷月供3000新币，而TDSR考虑总债可能更低。

计算公式与示例

TDSR公式： (总每月债务偿还 / 总月收入) ≤ 55%

MSR公式： (房贷月供 / 总月收入) ≤ 30%

表格基于3.5%压力利率计算，Homejourney独家模拟。[1][2] 使用搜索房产 验证物业价值。

原创计算示例

案例1：月收入10,000 SGD，固定工资，无债。TDSR限5,500 SGD月供，可贷约1,113,474 SGD（30年期）。[1]

案例2：同收入，有1,000 SGD债，限4,400 SGD月供，贷款降至约890,000 SGD。

自由职业者仅计7,000 SGD收入，限3,850 SGD月供。

影响因素与调整

收入减记：奖金、佣金、租金减30%（haircut）。[2]

年龄：用收入加权平均年龄限贷款年限，非最年轻者。[1]

SIBOR转SORA：2024年底终止，不强制重算TDSR，但新贷适用。[3]

• 收入类型：固定收入全计，非固定减值。
• 债务包括：所有循环债、车贷等。
• 利率假设：住宅3.5%，商用4.5%。

豁免与特殊情况

自住再融资豁免TDSR。[1][3]

HDB vs 银行贷款：详见HDB组屋贷款vs银行贷款对比投资vs自住：Homejourney如何选择指南 。

ABSD相关融资：参考ABSD额外买家印花税：贷款和融资选项 | Homejourney指南 。

市场数据与原创分析

2025年，新加坡房产价格稳定，但TDSR收紧使首次买家贷款额降20-30%。[2][6]

Homejourney分析项目目录 数据：HDB需求高，MSR限额成瓶颈。私宅投资者受TDSR影响大，平均贷款年限缩短至25年。[1]

原创洞察：债务攀升家庭，转向空调服务 等维护服务优化现金流。

数据来源MAS与市场报告，Homejourney汇总。[2][5][6]

实用策略与建议

1. 降低债务：清信用卡前申请贷款。
2. 联合申请：选高收入配偶，优化平均年龄。
3. 选择HDB：MSR较宽松，详HDB组屋贷款vs银行贷款对比：贷款和融资选项 | Homejourney 。
4. 监控利率：用银行利率 比较。
5. 投资规划：避ABSD高税物业，参考ABSD额外买家印花税完整指南2025：Homejourney权威解析 。

Homejourney建议：预用TDSR计算器模拟，优先用户反馈优化工具。

常见问题解答（FAQ）

Q: TDSR和MSR哪个更严格？
A: 视情况。无债时TDSR（55%）高于MSR（30%），有债时TDSR更限。[1][5]

Q: 自由职业者如何计算TDSR？
A: 收入减30%至70%，示例10万年收仅计7万。[1]

Q: 再融资是否豁免TDSR？
A: 自住是，投资否。[3]

Q: SORA转换影响TDSR吗？
A: 同机构转换不重算，新贷适用。[3]

Q: 如何最大化贷款额？
A: 减债、联合年轻高收伴侣，用Homejourney搜索房产 选适价物业。

下一步与Homejourney支持

掌握TDSR和MSR后，立即用Homejourney工具验证资格。我们优先用户安全，提供透明数据与反馈驱动服务，确保每步决策自信。

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参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 5 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 6 (2025)
5. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)