圣淘沙湾外国买家购房价格趋势与市场分析｜Homejourney权威指南

圣淘沙湾外国买家购房：价格趋势和市场分析的核心结论是：价格长期高位、近年成交放缓，但为少数可供外国人买别墅的区域之一，属于超高端、资本保值为主的小众市场，更适合作为全球资产配置与生活方式型投资，而非短期炒作。[1][3]

本文作为Homejourney圣淘沙湾与外国人买房支柱内容的配套集群，将聚焦Sentosa Cove买房的价格趋势、税费与政策环境，并给出圣淘沙投资实战评估框架，帮助关注外国人别墅与海景豪宅的投资者在一个安全、透明的框架下做出决策。

圣淘沙湾对外国人的独特意义：新加坡少数可买别墅的区域

在新加坡，外国人通常只能购买公寓，有地别墅极度受限；而圣淘沙湾（Sentosa Cove）是极少数允许外国人申请购买有地住宅的区域之一。[5] 这也是“圣淘沙湾外国人”“外国人别墅”搜索热度长期居高不下的原因。

• 可以购买：圣淘沙湾公寓 + 某些有地别墅（需政府审批）。[1][5]
• 定位：超高端滨水豪宅、全球富裕家庭第二/第三套资产，不是大众投资品。[1][3]
• 风险特征：价格波动对全球流动性、财富效应高度敏感，受外国人政策直接影响（如ABSD）。[3][1]

想全面了解资格、购买流程与文件要求，可配合阅读：
［圣淘沙湾外国人买房终极指南：Sentosa Cove投资与别墅解析｜Homejourney权威解析］圣淘沙湾外国人买房终极指南：Sentosa Cove投资与别墅解析｜Homejourney权威解析

一、圣淘沙湾价格水平与租金回报：2025市场快照

从全国维度看，2025年圣淘沙湾被归类为“超高端，小众市场”，平均价格水平明显高于大部分区域：

• 2025年圣淘沙湾平均价格：约SGD 30,000–45,000/平方米，处于新加坡最昂贵区间之一。[1]
• 租金收益率：约2–3%，与滨海湾等豪宅区相近，低于部分郊区投资型项目。[1]

具体到项目级别，公开成交数据体现了海滨豪宅溢价：

• The Coast at Sentosa Cove：2025年8月，一套四居室豪华公寓成交价约US$1,604/平方英尺（折合约新币相近区间），反映圣淘沙湾一线海景项目仍具有价格支撑。[5]
• Seven Palms at Sentosa Cove：三居室单位曾在约US$2,941/平方英尺水平成交，显示顶级海滩项目的稀缺溢价。[5]

与乌节路、CBD或滨海湾核心豪宅相比，圣淘沙湾的总体单价相近或略高，但流动性更低，更像是“生活方式+身份”产品，而非高周转投资盘。[1][5]

二、交易量与政策冲击：ABSD 60%后的市场冷却

对于圣淘沙湾外国买家购房：价格趋势和市场分析，不能忽略政策的直接冲击，尤其是附加买方印花税（ABSD）。

1. 成交量高峰与回落

根据市场分析，圣淘沙湾在2021年出现近十年交易量高峰，大量高净值人士在疫情后配置海滨资产。[3][4]

然而，2023年4月起，新加坡将外国人购买私人住宅的ABSD提高至60%，对圣淘沙湾这类主要依赖外国买家的区域打击尤为明显：[3][1]

• 外国人买私人住宅：ABSD 从之前的较低水平上调至60%（2023年政策至今仍有效）。[3][6]
• 整体市场：2024–2025年外国买家成交显著减少，高端板块转为高持有、低成交格局。[3][1]

这意味着：价格未出现系统性暴跌，但议价空间与个案差异加大，买家与卖家预期差显著，需要更精细的个盘评估与谈判策略。

2. 2025年税费结构一览

以非新加坡公民的外国人为例，目前购买圣淘沙湾私人住宅（公寓或别墅）需考虑：

• 买方印花税（BSD）：按照阶梯约1–4%，随总价递进。[1]
• 附加买方印花税（ABSD）：外国人统一60%（不含公民/PR豁免情形）。[1][3][6]
• 法律费用：一般为总价的0.2–0.5%。[1]
• 持有税费：房产税、管理费、维修基金等，尤其海边物业维护成本更高。[1][6]

对中国买家，建议搭配以下Homejourney深度文章理解ABSD的整体策略与组合结构：
［中国公民60% ABSD额外印花税完整解析投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney］中国公民60% ABSD额外印花税完整解析投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney
［中国人60% ABSD额外印花税完整解析｜新加坡买房权威指南｜Homejourney］中国人60% ABSD额外印花税完整解析｜新加坡买房权威指南｜Homejourney

三、圣淘沙湾价格趋势：折价、分化与长期逻辑

综合近期交易与宏观数据，圣淘沙湾外国买家购房：价格趋势和市场分析可概括为以下三点：

1. 相对市中心的“折价豪宅”

部分分析指出，圣淘沙作为距离CBD较远的豪宅区，部分项目价格较疫情前与高峰期有所回调，被视为“折价豪宅”，但仍处在全国价格分布的高位。[5][1]

原因包括：

• 通勤距离与生活配套不如乌节路、滨海湾核心便利。[5]
• 主要客户群是真正追求度假/码头生活方式的高净值业主，需求本身不追求量。
• ABSD 60% 后，新增纯投资客明显减少。[3]

2. 项目间价格与流动性高度分化

一线海景、稀缺别墅、品牌项目仍维持较好价格与低成交量状态，而位置、视野或维护状况一般的项目议价空间更大，流动性偏弱。这种“好资产不便宜、一般资产难出手”的结构在超高端小众市场中尤为明显。[1][5]

3. 长期逻辑：保值与身份属性> 短期涨幅

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 5 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 4 (2025)
5. 新加坡房地产市场分析 6 (2025)