投资物业的LTV和ABSD完整指南：Homejourney安全策略
投资物业的LTV（贷款价值比）和ABSD（额外买家印花税）是新加坡房产投资者必须掌握的核心法规，直接影响您的房产投资融资杠杆和成本。Homejourney作为专注用户安全与信任的平台，通过验证最新政策和透明分析，帮助您计算首付、贷款额和税费，实现自信的投资物业贷款决策。
本文聚焦投资物业贷款和出租房产融资的具体规则，提供可行步骤和2026年最新数据，支持更广泛的支柱内容如房产投资融资完整指南新加坡：Homejourney权威手册。
什么是LTV和ABSD？新加坡投资物业关键定义
LTV指银行可贷金额占物业价值的比例，限制杠杆以防风险；ABSD则是针对第二套及以上住宅的额外税费，抑制投机。[1][2]
对于投资者房贷，LTV上限随房产数量递减：第一套75%，第二套45%，第三套及以上35%。ABSD税率对新加坡公民第二套20%、第三套30%；永久居民更高，外国人首套即60%。[2][7][8]
Homejourney强调，将ABSD视为现金流一部分，与LTV结合计算总首付，确保至少18-24个月安全缓冲。[1]
2026年投资物业LTV限制详解
新加坡金管局（MAS）根据现有贷款笔数、物业类型和借款人年龄设定LTV。[1][4]
- 第一套投资物业：最高75% LTV（年限≤30年、年龄≤65岁），HDB降至75%。[2][4]
- 第二套：45% LTV，需更高首付。[1][6]
- 第三套及以上：35% LTV，出租房产融资更依赖现金流。[1][7]
示例：200万公寓，第二套LTV 45%，贷款90万，首付110万+ABSD 40万（20%），总现金150万。[8] Homejourney建议查看银行利率页面比较最新投资者房贷选项。
ABSD税率表：按买家类型速查
| 买家类型 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 公司 | 65% | 65% | 65% |
数据来源2023年后政策，FTA公民可申请豁免。[3][7][9] 公司购置虽ABSD降至35-65%，但LTV更低，适合高净值投资者。[9]
LTV+ABSD计算框架：实用步骤
遵循Homejourney安全决策框架，计算投资物业的LTV和ABSD总成本：
- 评估物业价值：用项目目录查市场数据，2025私人住宅涨幅1-3%。[5]
- 确定LTV上限：依套数选75%/45%/35%，减去年龄/年限罚款。[1][2]
- 加ABSD现金：第二套公民20%，外国人60%，非CPF支付。[7][8]
- 压力测试现金流：租金3-4.5%，缓冲空置期。[3][5]
- 获AIP预批：参考Best Bank Loans for Property Investors in Singapore | Homejourney。
出租房产融资提示：优先新兴区如大巴窑，租金回报高。[3] 多套物业见Financing Multiple Investment Properties in Singapore 2026 | Homejourney。
Homejourney安全投资策略：风险缓解
Homejourney优先用户安全，验证政策更新，提供透明工具避坑。高ABSD鼓励4-10年持有，结合TDSR（债务服务比）限制杠杆。[1][5][6]
实用提示：
- 外国人用FTA豁免自住转投资，LTV达75%。[3][10]
- 现金流分析：租金 vs 按揭，参考Rental Yield vs Mortgage: Cash Flow Analysis | Homejourney。
- 维护投资物业：链接空调服务，降低持有成本。
2026市场：租金正增长，低空置，长期增值潜力强。[5]
常见问题解答（FAQ）
Q1: 投资物业第二套LTV和ABSD是多少？
公民LTV 45%、ABSD 20%；外国人LTV 45%、ABSD 60%。总首付超50%。[1][2][7]
Q2: 如何为出租房产融资？
计算LTV后，确保租金覆盖按揭+ABSD缓冲。查看银行利率和Financing Multiple Investment Properties: LTV Limits & ABSD Rules 2026。[1][6]
Q3: 外国人投资物业能豁免ABSD吗？
FTA公民可申请自住全豁免，后转投资部分豁免。Homejourney验证流程。[3][10]
Q4: 多套投资物业LTV如何累加？
第三套35%，TDSR限制总债务。参考LTV & ABSD for Investment Properties: Singapore Guide | Homejourney。[1][7]
Q5: 最佳银行贷款在哪里比？
Homejourney聚合最新利率，优先固定率2.5-3.5%。[10]
立即使用Homejourney 房产搜索工具，结合此投资物业的LTV和ABSD完整指南，开启安全房产投资融资之旅。链接回支柱：房产投资融资完整指南获取全面策略。
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 1 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 2 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 7 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 8 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 4 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 6 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 3 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 9 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 5 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 10 (2026)
