中国人买公寓步骤详解：贷款和融资选项的核心，是在了解新加坡法规、准确评估贷款额度、选择合适融资结构的前提下，安全完成从首付规划到最终放款的全过程。
本篇是“中国人买公寓步骤详解”系列中的融资专题集群文章，建议与以下支柱/相关内容搭配阅读，以掌握完整购房闭环：
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- 价格与市场数据： 中国人买公寓步骤详解：价格趋势和市场分析｜Homejourney安全指南
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一、中国人买公寓流程中，与贷款最相关的关键时间点
从中国买家视角看，融资相关步骤大致分为六个关键节点：
- 资质与预算预评估：确认能否贷款、能贷多少
- 获取银行贷款预批准（In-principle Approval，IPA）
- 支付定金（期房一般5%，二手一般1%+4%）[2]
- 正式提交贷款申请、银行估价与审批
- 律师行交割前安排：印花税、ABSD、律师费、保险
- 放款与过户，进入还款与资金管理阶段
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二、中国人能在新加坡贷款买公寓吗？核心监管框架概览
根据新加坡现行政策，中国籍买家可以贷款购买私人公寓，但适用的是外国买家规则，主要有三大监管框架：
- 贷款成数上限（LTV）：新加坡银行对首次住房贷款的最高贷款成数通常不超过房价的75%，具体取决于贷款年限、年龄、是否已有贷款等[3][6]。
- TDSR 总债务偿付率：所有月度债务（房贷、车贷、信用卡等）占月收入的比例，须在新加坡金管局规定区间内，银行会严格核查[6]。
- ABSD 额外买家印花税：中国买家购买新加坡住宅物业时，需要支付较高比例的ABSD（精确税率会随政府政策调整，应以最新政府公告为准）。
对于无本地收入的中国买家，银行往往要求提供国内大型银行存款证明或收入证明，以及税单、公司文件等，以满足审慎审查要求[6]。
三、中国买家的可选贷款与融资结构
1. 个人住房贷款：最常见、最直接
多数中国买家会选择个人名义住房贷款，特点包括：
- 贷款币种：以新币为主，部分银行为高净值客户提供多币种结构。
- 利率类型：固定利率、浮动利率（挂钩SORA等基准），或混合方案。
- 年限：最长一般至65–75岁之间，视银行政策而定。
- 审批要点：稳定收入、资产证明、负债水平、信用记录。
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2. 公司名义购房与公司贷款（高净值与资产规划场景）
部分中国投资者会在新加坡注册公司，通过公司名义持有公寓，以实现资产隔离、家族信托或税务规划等目标[3]。
此结构更适合已在进行家族资产全球配置的高净值买家，普通自住型中国买家不建议单独为一套公寓走此路径。
3. 纯现金支付 + 灵活再融资
部分中国买家会先用全款或大比例现金完成购买，以提高议价空间与成交速度，之后再根据利率环境考虑是否办理抵押贷款或再融资。
- 优势：无需审批等待，买方议价更强，交易确定性高。
- 劣势：短期内占用大量现金，对流动性与全球资产配置有压力。
四、中国买家如何一步步规划首付款与总资金需求
以一套新加坡私人公寓为例，中国买家通常只能购买私人公寓或升涛湾特定有地住宅，不可购买组屋或大部分EC[2]。
1. 首付款与分期结构（期房/新盘）
购买新盘期房的常见支付流程包括[2]：
此外，还需要准备：
- 买家印花税 BSD：按阶梯税率征收，100万新币以下部分约3%，超过部分按更高阶梯收取[1]
- 额外买家印花税 ABSD：中国买家适用外国人税率档
- 律师费与估价费：一般约2,500–3,000新币，估价费约200–500新币[1][2]
2. 二手公寓（转售）付款节奏
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 6 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 5 (2025)
