外国人可以买什么新加坡房产类型：Homejourney权威指南2026

执行摘要：外国人在新加坡的房产购买权利

外国人在新加坡可以购买房产，但受到严格的法律限制。非公民外国买家被禁止购买HDB组屋（建屋发展局房产），仅限于购买私人公寓、执行公寓、有地产业和商业地产。所有外国买家必须支付60%的额外买方印花税（ABSD），这是全球最高的税率之一。Homejourney作为新加坡房地产信息平台，致力于为所有买家创造安全可信的环境，通过验证最新法规、透明的成本分析和详细的购房指导，帮助外国投资者做出自信的决策。

外国人购房资格与限制概览
外国人可购买的房产类型详解
HDB组屋限制与永久居民政策
私人公寓与执行公寓购买指南
有地产业购买流程与政府批准
外国买家的税费与印花税详解
融资选项与贷款资格要求
外国人购房的完整流程
投资vs自住：如何选择
常见问题解答（FAQ）

外国人购房资格与限制概览

根据2026年的最新政策，外国买家的购房权利取决于两个主要因素：其国籍状态和所购房产的类型。非公民外国人与新加坡永久居民（PR）享受不同的权利，而新加坡公民则拥有最广泛的购房自由。这些限制是由于新加坡土地资源有限，政府为保护本地居民利益而实施的政策。

三类买家的购房权利对比

以下表格清晰地展示了不同买家类型在新加坡房产购买中的权利差异：

买家类型	可购HDB	私人住宅ABSD	有地产业	商业地产
新加坡公民	是	首套0%	是	是
永久居民(PR)	限条件	首套5%, 第二套17%	需批准	是
外国人	否	60%	需批准	是

这个对比表清晰地展示了外国买家面临的主要限制。最显著的差异在于ABSD税率——外国买家需要支付60%的额外印花税，而永久居民首套仅需5%，新加坡公民首套则完全免除。这种税率差异反映了政府对外国投资的谨慎态度，旨在保护本地房价稳定性。

外国买家的基本资格要求

在开始购房流程之前，外国买家必须满足以下基本要求。首先，您需要拥有有效护照和国际身份证明，这是所有银行和律师事务所的基本要求。其次，您必须具有稳定的收入来源和充足的财务能力支持购买，通常需要提供过去6个月的银行对账单和收入证明。

第三，您需要通过银行信用评估，证明良好的财务历史。这包括无不良贷款记录、稳定的就业或商业历史，以及足够的存款作为首付。最后，您必须聘请新加坡律师处理所有法律事务和产权转让，这是强制性的法律要求。对于某些房产类型（如有地产业），您还需要获得新加坡土地管理局（SLA）的批准。

外国人可购买的房产类型详解

外国人在新加坡可以购买的房产类型主要包括四大类别：私人公寓、执行公寓、有地产业和商业地产。每种房产类型都有其独特的特点、价格范围和投资潜力。了解这些不同类型的特征对于做出明智的投资决策至关重要。

私人公寓（Private Condominiums）

私人公寓是外国买家在新加坡最常选择的房产类型。这些公寓通常位于优越的地理位置，提供现代化的设施和完善的物业管理。私人公寓通常配备游泳池、健身房、停车位和24小时安保等高端设施。根据2026年的市场数据，新加坡私人公寓的平均价格范围从每平方英尺1,200新元至3,500新元，具体取决于地点和设施。

私人公寓的优势包括高流动性、相对较低的维护成本和强劲的租赁潜力。许多外国投资者选择购买私人公寓用于出租，因为这类物业在国际租赁市场上需求旺盛。Homejourney建议通过我们的项目目录 " style="color: #0066cc; text-decoration: none;">项目目录浏览最新的私人公寓项目，了解市场趋势和价格动态。

执行公寓（Executive Condominiums）

执行公寓是介于HDB组屋和私人公寓之间的房产类型，由建屋发展局与私人开发商合作开发。这类公寓提供比HDB更高的品质和设施，但价格通常低于同等地段的私人公寓。执行公寓的平均价格范围为每平方英尺800至1,500新元，使其成为成本效益较高的选择。

执行公寓的一个重要特点是它们在购买后5年可以在开放市场上出售给任何买家，包括外国人。这使得执行公寓成为一个有吸引力的投资选择，因为它们具有更高的升值潜力。然而，外国买家在购买执行公寓时仍需支付60%的ABSD，这与私人公寓的税率相同。

有地产业（Landed Properties）

有地产业包括独立屋、排屋和双层屋，这些物业拥有自己的地块。这类房产在新加坡房地产市场中供应有限，因此价格通常较高。有地产业的平均价格范围从300万新元至1,000万新元或更高，具体取决于位置、大小和状况。

外国买家购买有地产业需要获得新加坡土地管理局（SLA）的批准，这是一个额外的法律程序。批准过程通常需要4至8周，期间SLA会评估购买者的身份、资金来源和购买目的。有地产业的优势包括更大的私人空间、更高的升值潜力和更强的租赁吸引力，特别是对于寻求独立居住空间的国际租户。

商业地产（Commercial Properties）

外国买家也可以购买商业地产，包括办公室、零售店铺和工业单位。商业地产不受与住宅地产相同的限制，外国买家购买商业地产时不需要支付ABSD。这使得商业地产成为一个有吸引力的投资选择，特别是对于寻求税收优化的投资者。

商业地产的价格范围广泛，从小型零售店铺的几十万新元至大型办公楼的数百万新元。商业地产的投资回报率通常较高，但也伴随着更高的风险和更复杂的租赁管理。

HDB组屋限制与永久居民政策

HDB（建屋发展局）组屋是新加坡最重要的住房资源，占全国约80%的住房供应。然而，外国人完全禁止购买HDB组屋，无论是新房还是二手房，无论房产是否已完工。这项政策没有例外，是新加坡房地产法中最严格的限制之一。

外国人HDB购买禁令

禁令的原因很明确：HDB组屋是政府补贴的住房，旨在满足新加坡公民和永久居民的住房需求。这些组屋由政府提供土地和财政补贴，价格远低于市场价格，因此政府严格限制购买者的范围以确保资源的合理分配。外国买家被完全排除在这个市场之外，这是新加坡政府保护本地居民利益的重要政策。

对于希望在新加坡购买经济适用房的外国买家，唯一的替代选择是执行公寓或私人公寓。这些房产虽然价格较高，但提供了更好的设施和更高的升值潜力。

永久居民的HDB购买权

永久居民（PR）享有购买已完成HDB的权利，但需要满足严格条件。首先，PR必须拥有至少5年的新加坡居住证明，这确保了他们对新加坡的长期承诺。其次，家庭收入必须在特定范围内，通常为每月14,000新元或以下，这确保了HDB资源优先分配给低收入家庭。

第三，PR在过去30个月内不能出售过HDB，这是为了防止过度交易和房产炒作。对于PR购买第一套HDB，需要支付5%的ABSD；购买第二套HDB时，需要支付17%的ABSD。这些限制确保了HDB资源的合理分配，保护了新加坡的社会住房政策。

私人公寓与执行公寓购买指南

私人公寓和执行公寓是外国买家最常选择的房产类型。这两种房产类型都提供现代化的设施和良好的投资潜力，但它们在价格、位置和长期升值潜力方面存在重要差异。

私人公寓的投资优势

私人公寓通常位于新加坡最优越的地理位置，如乌节路、滨海湾和中央商务区周边。这些地点提供了最高的租赁需求和最强的升值潜力。私人公寓的设施通常包括多个游泳池、健身中心、瑜伽工作室、儿童游乐场和24小时礼宾服务。

根据Homejourney对2026年市场数据的分析，位于核心地段的私人公寓平均年租赁收益率为3%至5%，而升值潜力可达每年2%至4%。这意味着一个500万新元的私人公寓可能每年产生15万至25万新元的租赁收入，同时房产价值每年增长10万至20万新元。这种双重回报使私人公寓成为许多外国投资者的首选。

执行公寓的成本效益分析

执行公寓提供了一个更经济的选择，同时保持了良好的设施和投资潜力。执行公寓的平均价格比同等地段的私人公寓低30%至40%，这意味着购买者可以用相同的预算购买更大的单位或在更优越的地点购买。执行公寓的设施虽然不如私人公寓豪华，但仍然包括游泳池、健身房和停车位等基本设施。

执行公寓的一个关键优势是5年后的开放市场政策。购买后5年，业主可以在开放市场上出售给任何买家，包括新加坡公民。这意味着执行公寓的升值潜力可能高于私人公寓，因为买家基数扩大了。根据市场数据，执行公寓的平均年升值率为3%至5%，高于私人公寓的2%至4%。

选择标准和地点分析

在选择私人公寓或执行公寓时，外国买家应考虑以下因素：投资目的（自住或出租）、预算限制、地点偏好和长期升值潜力。如果您计划自住并且预算充足，私人公寓提供了最高的生活质量和设施。如果您计划出租或寻求更高的升值潜力，执行公寓可能是更好的选择。

地点是决定房产投资成功的最关键因素。新加坡最受欢迎的房产地点包括中央商务区（CBD）、乌节路、滨海湾、克拉码头和圣淘沙。这些地点提供了最高的租赁需求和最强的升值潜力。Homejourney建议通过我们的项目目录 " style="color: #0066cc; text-decoration: none;">项目目录浏览不同地点的可用项目，比较价格和设施。

有地产业购买流程与政府批准

有地产业（独立屋、排屋和双层屋）是新加坡房地产市场中最稀有和最昂贵的房产类型。外国买家可以购买有地产业，但需要获得新加坡土地管理局（SLA）的批准，这是一个额外的法律程序。

SLA批准流程

购买有地产业的第一步是确保您的律师向SLA提交申请。这个申请必须在购买合同签署前或签署时提交。SLA会评估以下因素：购买者的身份和国籍、资金来源的合法性、购买目的（自住或投资）、房产的地理位置和战略重要性。

SLA批准流程通常需要4至8周，在某些情况下可能需要更长时间。如果SLA拒绝批准，购买者有权要求退款，通常在扣除律师费和其他行政费用后。为了确保批准，Homejourney建议外国买家在购买前咨询专业律师，了解特定房产是否可能获得SLA批准。

有地产业的价格和升值潜力

有地产业的价格通常从300万新元至1,000万新元或更高，具体取决于位置、大小和状况。位于核心地段（如乌节路、荷兰路和圣淘沙）的有地产业通常价格最高，可能超过1,500万新元。郊区地段的有地产业相对便宜，但升值潜力可能较低。

有地产业的升值潜力通常高于公寓，平均年升值率为3%至6%，特别是在核心地段。此外，有地产业的租赁收益率通常为2%至4%，低于公寓，但总体回报（升值加租赁收入）可能相当。有地产业的另一个优势是更大的私人空间和独立性，这对许多国际租户特别有吸引力。

外国买家的税费与印花税详解

外国买家在新加坡购买房产时需要支付多种税费，其中最重要的是额外买方印花税（ABSD）。了解这些税费的具体金额和计算方法对于准确估算购买成本至关重要。

额外买方印花税（ABSD）详解

额外买方印花税（ABSD）是外国买家在新加坡购买住宅房产时必须支付的额外税费。根据2026年的政策，外国买家需要支付60%的ABSD，这是全球最高的税率之一。这个税率自2024年以来一直维持不变，政府预计在2026年继续维持这个高税率。

ABSD的计算基于房产的购买价格。例如，如果您购买一个500万新元的私人公寓，您需要支付300万新元（60%）的ABSD。这笔费用直接加到购买价格上，显著增加了总体购买成本。ABSD通常在产权转让时支付，由律师从买家的资金中扣除。

其他印花税和费用

除了ABSD外，外国买家还需要支付以下费用：

产权转让印花税（Conveyancing Stamp Duty）：这是基于房产购买价格的标准印花税，税率为0.5%至3%，具体取决于价格范围。这笔费用通常在产权转让时支付。
律师费：新加坡律师的标准费用通常为房产价格的0.5%至1%，最低费用为3,000新元。对于高价房产，律师费可能按固定金额收取。
房产评估费：银行通常要求进行房产评估，费用通常为500至1,500新元，具体取决于房产价值。
产权保险费：这是一项可选费用，用于保护买家免受产权缺陷的风险，费用通常为房产价格的0.1%至0.3%。
物业管理费：对于公寓和执行公寓，业主需要支付月度物业管理费，通常为每月100至500新元，具体取决于设施和地点。

总购买成本估算

为了帮助外国买家准确估算购买成本，以下是一个500万新元私人公寓的成本分解示例：

房产购买价格：5,000,000新元
ABSD（60%）：3,000,000新元
产权转移印花税（1.5%）：75,000新元
律师费：40,000新元
房产评估费：1,000新元
产权保险费（可选）：15,000新元
总成本：8,131,000新元

这个例子清楚地表明，ABSD占购买总成本的约37%，使其成为外国买家最大的额外费用。Homejourney建议所有外国买家在购买前准备充足的资金，以覆盖所有这些费用。

融资选项与贷款资格要求

大多数外国买家无法全额现金支付房产，因此融资是购房过程中的关键部分。新加坡的银行为外国买家提供房产贷款，但条件比新加坡公民更严格。

外国买家的贷款资格

外国买家的贷款受到严格限制，以确保财务可持续性。关键限制包括：最高贷款比例为房产价值的70%（对于自住物业），某些银行可能更保守，仅提供60%的贷款比例。月供不得超过月收入的33%，这确保了借款人的还款能力。您需要提供至少30%的现金首付，这意味着对于500万新元的房产，您需要准备至少150万新元的现金。

利率方面，首年利率通常为1.2%至2.5%，之后可能根据市场条件浮动。贷款期限通常为25至30年，但某些银行可能要求更短的期限，特别是对于年龄较大的借款人。为了获得最优的贷款条件，Homejourney建议通过我们的银行利率 " style="color: #0066cc; text-decoration: none;">银行利率页面比较不同银行的贷款产品。

贷款申请所需文件

外国买家申请房产贷款时需要准备以下文件：有效护照复印件、国际身份证明（如工作签证或长期访问签证）、过去6个月的银行对账单、过去3年的税务申报表或收入证明、雇主信件（确认就业和薪资）、房产估值报告、产权文件复印件。

对于自营职业者或企业主，银行可能要求提供额外的财务文件，如公司财务报表、营业执照和税务登记证。所有文件必须经过公证和认证，如果不是英文，还需要提供专业翻译。这个过程可能需要2至4周，具体取决于银行的处理速度。

融资成本和还款计划

融资成本包括利息和银行费用。对于一个500万新元的房产，假设贷款70%（350万新元），利率为1.8%，贷款期限为30年，总利息成本约为110万新元。这意味着您需要支付总共460万新元（贷款本金加利息）。

月供通常为13,000至15,000新元，具体取决于利率和贷款期限。Homejourney建议所有外国买家在申请贷款前进行详细的财务规划，确保月供不超过月收入的33%。更多关于融资选项的详细信息，请参阅我们的外国人可以买什么房产类型：贷款和融资选项 | Homejourney " style="color: #0066cc; text-decoration: none;">贷款和融资选项指南。