执行摘要：外国人在新加坡的房产购买权利
外国人在新加坡可以购买房产，但受到严格的法律限制。非公民外国买家被禁止购买HDB组屋（建屋发展局房产），仅限于购买私人公寓、执行公寓、有地产业和商业地产。所有外国买家必须支付60%的额外买方印花税（ABSD），这是全球最高的税率之一。Homejourney作为新加坡领先的房产平台，致力于为外国买家提供安全、透明和可信的购房体验，通过验证信息和专业指导确保您能够自信地做出购房决策。
本指南全面涵盖外国人在新加坡购房的所有关键方面，包括可购买的房产类型、法律限制、融资选项、税费结构和完整的购买流程。无论您是首次购房者还是经验丰富的投资者，本文将为您提供做出明智决策所需的所有信息。
目录
- 外国人购房资格与限制概览
- 外国人可购买的房产类型详解
- HDB组屋限制与永久居民政策
- 私人公寓与执行公寓购买指南
- 有地产业购买流程与政府批准
- 外国买家的税费与印花税详解
- 融资选项与贷款资格要求
- 外国人购房的完整流程
- 投资 vs 自住：如何选择
- 常见问题解答（FAQ）
外国人购房资格与限制概览
新加坡对外国房产购买者实施了世界上最严格的房地产所有制度之一。这些限制源于新加坡政府的核心政策目标：保护本地居民的住房利益，同时吸引高净值国际投资者。由于新加坡的土地资源极其有限，政府必须在维护公民利益和促进国际投资之间找到平衡。
根据2026年的最新政策，外国买家的购房权利取决于两个主要因素：其国籍状态和所购房产的类型。非公民外国人与新加坡永久居民（PR）享受不同的权利，而新加坡公民则拥有最广泛的购房自由。
三类买家的购房权利对比
| 买家类型 | 可购HDB | 私人住宅ABSD | 有地产业 | 商业地产 |
|---|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 是 | 首套0% | 是 | 是 |
| 永久居民(PR) | 限条件 | 首套5%, 第二套17% | 需批准 | 是 |
| 外国人 | 否 | 60% | 需批准 | 是 |
这个对比表清晰地展示了外国买家面临的主要限制。最显著的差异在于ABSD税率——外国买家需要支付60%的额外印花税，而永久居民首套仅需5%，新加坡公民首套则完全免除。这种税率差异反映了政府对外国投资的谨慎态度。
外国买家的基本资格要求
在开始购房流程之前，外国买家必须满足以下基本要求：
- 有效身份证明：拥有有效护照和国际身份证明
- 财务能力：具有稳定的收入来源和充足的财务能力支持购买
- 信用评估：通过银行信用评估，证明良好的财务历史
- 法律代理：必须聘请新加坡律师处理所有法律事务和产权转让
- 政府批准：对于某些房产类型（如有地产业），需要获得新加坡土地管理局（SLA）的批准
Homejourney建议所有外国买家在开始购房流程前，通过我们的平台验证最新的法规要求，确保您的信息准确无误。我们的验证工具可以帮助您快速确认您的资格状态，避免在购房过程中出现意外的法律或财务障碍。
外国人可购买的房产类型详解
外国买家在新加坡的购房选择虽然受限，但仍有四个主要的房产类型可供选择。每种房产类型都有其独特的特点、优势和购买要求。了解这些差异对于做出正确的投资决策至关重要。
1. 私人公寓（Private Apartments）
私人公寓是外国买家在新加坡最常见的选择。这些是由私人开发商建造和销售的住宅单位，通常位于市中心或发展成熟的地区。私人公寓通常提供现代便利设施，如游泳池、健身房、停车场和24小时保安。
私人公寓的主要优势包括：灵活的所有权期限（通常为99年或永久业权）、完善的社区设施、较好的升值潜力，以及相对容易的出租管理。外国买家可以立即购买新房或二手房，无需等待完工期。私人公寓的价格范围广泛，从150万新元至数百万新元不等，满足不同投资预算的需求。
2. 执行公寓（Executive Condominiums）
执行公寓是一种介于HDB组屋和私人公寓之间的房产类型。这些房产由政府与私人开发商合作开发，旨在为中产阶级提供负担得起的高质量住房。执行公寓通常提供与私人公寓相似的设施和建筑质量，但价格更为合理。
重要的是，外国买家只能在执行公寓完工5年后购买二手执行公寓。在前5年内，执行公寓仅限新加坡公民和永久居民购买。这一限制旨在确保这些经济适用房首先满足本地居民的需求。执行公寓通常位于发展中的地区，具有良好的升值潜力。
3. 有地产业（Landed Properties）
有地产业包括独立屋（Detached Houses）、半独立屋（Semi-Detached Houses）和排屋（Terraced Houses）。这些房产提供更大的私人空间、花园和停车设施，吸引寻求更宽敞生活环境的买家。有地产业通常位于新加坡的郊区或发展中的地区。
外国买家购买有地产业需要获得新加坡土地管理局（SLA）的特别批准。SLA会评估买家的国籍、购买目的、财务能力和对新加坡经济的潜在贡献。申请流程通常需要4-8周，但不保证批准。有地产业的价格通常较高，从300万新元至1000万新元或以上，取决于位置和大小。
4. 商业地产（Commercial Properties）
外国买家也可以购买商业地产，包括办公室、零售空间、工业建筑和酒店。商业地产购买通常不受与住宅地产相同的限制，但仍需满足某些条件。企业实体购买商业物业时无需支付ABSD，这使其成为企业投资的吸引选择。
商业地产的购买流程与住宅地产类似，但涉及更复杂的商业考量，如租赁收益、市场需求和长期升值潜力。对于计划在新加坡开展业务的外国投资者，商业地产可能是一个有价值的投资选择。
HDB组屋限制与永久居民政策
HDB组屋是新加坡最重要的住房资源，占全国约80%的住房供应。这些由建屋发展局（Housing and Development Board）开发和管理的公共住房项目是新加坡独特的社会政策的核心，旨在为所有公民提供经济适用的高质量住房。然而，这也意味着HDB组屋对外国买家完全禁止。
外国人HDB购买禁令
外国人完全禁止购买HDB组屋，无论是新房还是二手房，无论房产是否已完工。这项政策没有例外，是新加坡房地产法中最严格的限制之一。禁令的原因很明确：HDB组屋是政府补贴的住房，旨在满足新加坡公民和永久居民的住房需求。
这一限制对外国买家的影响是显著的。由于HDB组屋占新加坡住房市场的大多数，外国买家被排除在新加坡最大的住房市场之外。这也解释了为什么外国买家购买私人住宅时需要支付如此高的ABSD税率——政府希望将外国投资引导向不会与本地居民竞争的房产类型。
永久居民的HDB购买权利
与外国人不同，新加坡永久居民（PR）享有购买已完成HDB的权利，但需要满足严格的条件。这些条件确保HDB资源优先分配给有长期新加坡居住承诺的人士。
PR购买HDB的关键要求包括：
- 居住期限：至少5年的新加坡居住证明
- 收入限制：家庭收入必须在特定范围内（通常为每月14,000新元或以下）
- 冷却期：在过去30个月内未出售过HDB
- 首套购买：首套HDB购买需支付5% ABSD
- 第二套购买：第二套HDB购买需支付17% ABSD
这些限制确保了HDB资源的合理分配，并防止PR将HDB用作纯粹的投资工具。通过设置这些条件，新加坡政府确保HDB系统继续为其预期的受众——寻求经济适用住房的长期居民——提供服务。
私人公寓与执行公寓购买指南
私人公寓和执行公寓是外国买家最可行的购房选择。这两种房产类型都提供现代设施和良好的生活质量，但有重要的区别需要理解。
私人公寓的购买优势
私人公寓为外国买家提供了最大的灵活性和选择范围。外国买家可以购买任何已完成的私人公寓，无需额外的政府批准。这意味着购买流程更快、更直接，通常可以在3-4个月内完成。
私人公寓的市场非常活跃，提供了广泛的选择，从经济型单位到超豪华公寓。外国买家可以选择位于市中心的高端公寓，如滨海湾、乌节路或圣淘沙地区，也可以选择发展中地区的新兴项目。私人公寓通常提供较好的升值潜力，特别是位于优越地段的项目。
执行公寓的特殊考量
执行公寓对外国买家来说是一个有趣的选择，但有一个关键的时间限制。外国买家只能购买已完成至少5年的执行公寓。这意味着外国买家无法参与执行公寓的初期销售，必须等待二手市场。
这一限制的优势在于，5年后的执行公寓已经证明了其质量和市场表现。外国买家可以购买已建立的社区中的房产，了解该地区的发展轨迹和升值潜力。执行公寓的价格通常低于同等位置的私人公寓，使其成为寻求价值的投资者的吸引选择。
执行公寓的融资条件与私人公寓相同，外国买家需要支付60% ABSD。由于执行公寓的价格通常较低，总的ABSD税费可能比购买私人公寓更易管理。
有地产业购买流程与政府批准
有地产业（包括独立屋、半独立屋和排屋）为外国买家提供了更大的私人空间和生活方式选择。然而，购买有地产业涉及额外的复杂性，因为需要获得新加坡土地管理局（SLA）的特别批准。
SLA批准流程
购买有地产业的外国买家必须向SLA提交申请，包括详细的个人信息、财务证明和购买意图说明。政府在评估申请时考虑多个因素：
- 国籍：某些国籍可能面临额外审查
- 购买目的：自住投资还是商业用途
- 财务能力：买家的经济实力和资金来源
- 对经济的贡献：买家对新加坡经济的潜在贡献
- 房产位置：某些地区可能有额外的限制或优惠政策
申请通常需要4-8周处理，但不保证批准。SLA有权拒绝任何申请，且不需要提供详细的拒绝理由。因此，在投入大量时间和资源之前，建议外国买家咨询专业的房产律师或顾问。
有地产业的融资与贷款
有地产业的融资条件与公寓相同，外国买家可以获得最高70%的贷款比例。然而，由于有地产业的价格通常较高，买家需要准备更大的首付款。
有地产业的月供限制为月收入的33%，这意味着买家需要证明足够的月收入来支持贷款。对于高价值的有地产业，这可能需要相当可观的月收入证明。Homejourney建议买家在正式提交SLA申请前，先咨询银行了解其贷款资格和条件。
外国买家的税费与印花税详解
对于外国买家来说，税费是购房成本中最重要的因素之一。额外买方印花税（ABSD）是外国买家面临的最大税费负担，但还有其他印花税和费用需要考虑。
额外买方印花税（ABSD）详解
额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD）是外国买家在新加坡购买任何私人住宅时必须支付的税费。2026年，外国买家的ABSD税率为60%，这是全球最高的税率之一。这笔税费直接加到购买价格上，显著增加了总体购房成本。
例如，如果外国买家购买一套价值100万新元的公寓，需要支付的ABSD为60万新元。加上其他费用（如律师费、印花税、代理费等），总购房成本可能达到120万新元或更高。这个高税率反映了新加坡政府对外国房产投资的谨慎态度，旨在保护本地房价并优先考虑公民的住房需求。
值得注意的是，ABSD不是一次性费用，而是在购买合同签署时需要支付的。这意味着买家需要在购房流程早期准备这笔资金。
其他印花税和费用
除了ABSD外，外国买家还需要支付以下费用：
- 买方印花税（BSD）：基于购买价格的百分比，通常为0.5%-4%，取决于房产价值
- 律师费：通常为3,000-5,000新元，用于处理法律文件和产权转让
- 产权保险：保护买家免受产权缺陷的风险，通常为购买价格的0.3%-0.5%
- 代理费：如果通过房产代理购买，通常为购买价格的1%-2%
- 银行费用：如果使用贷款，包括评估费、法律费和处理费，通常为2,000-5,000新元
这些费用加起来可能相当可观。例如，购买一套100万新元的公寓，总费用可能包括：60万新元ABSD、4万新元BSD、4,000新元律师费、3,000新元产权保险、1万新元代理费和3,000新元银行费用，总计约76.7万新元。
税费成本对比表
| 费用类型 | 外国买家 | 新加坡公民（首套） |
|---|---|---|
| ABSD | 60% | 0% |
| BSD | 0.5%-4% | 0.5%-4% |
| 律师费 | 3,000-5,000新元 | 3,000-5,000新元 |
| 总费用比例 | 约70% | 约5%-8% |
这个对比清晰地展示了外国买家与新加坡公民在税费负担上的巨大差异。外国买家的总费用比例约为购买价格的70%，而新加坡公民仅需承担5%-8%。这种差异是新加坡政府政策的核心体现。
融资选项与贷款资格要求
大多数外国买家无法一次性支付购房费用，因此了解融资选项和贷款资格至关重要。新加坡对外国买家的贷款有特定的限制，以确保财务可持续性。
贷款资格与限制
外国买家的贷款受到严格限制。关键限制包括：
- 最高贷款比例：最高可借房产价值的70%（对于自住物业），某些银行可能更保守
- 月供限制：月供不得超过月收入的33%
- 首付要求：需要提供至少30%的现金首付
- 利率：首年利率通常为1.2%-2.5%，之后可能根据市场条件浮动
- 贷款期限：通常为25-30年，但某些银行可能要求更短的期限
这些限制确保买家不会过度杠杆，避免财务风险。与新加坡公民相比，外国买家的贷款条件通常更严格，利率也可能更高。
可用的融资选项
外国买家有几种融资选项可供选择：
- 银行贷款：来自主要新加坡银行（如DBS、UOB、OCBC）的住房贷款，通常提供最具竞争力的利率
- 开发商融资：新房项目的开发商有时提供融资方案，可能有更灵活的条件
- 私人贷款：来自私人贷款机构的贷款，通常利率更高但条件更灵活
Homejourney建议外国买家比较不同银行的贷款产品和利率。我们的银行利率 页面提供了最新的银行利率信息，帮助您做出最佳融资决策。详细的融资指南，请参考我们的外国人房产融资指南：新加坡贷款和按揭选项 | Homejourney 文章。
贷款申请所需文件
申请住房贷款时，外国买家通常需要提供以下文件：
- 有效护照和国际身份证明
- 最近6个月的银行对账单
- 过去2年的税务申报表或收入证明
- 雇主信函确认就业和月收入
- 房产购买意向书或选购权合同
- 房产评估报告
- 信用报告授权
不同银行可能有不同的要求，建议提前咨询您选择的银行。
外国人购房的完整流程
外国买家购买房产的完整流程涉及多个步骤，通常需要3-4个月完成。了解每个步骤可以帮助您更好地规划时间和预算。
