外国人要在新加坡买房，最关键的门槛不是选房，而是房贷融资：你究竟能贷多少、要付多少首付、利率如何选择、审批难点在哪里，以及如何在陌生市场里规避风险。Homejourney依托新加坡本地房产与金融数据，为外国买家整理这份外国人新加坡买房贷款融资完整指南，帮助你在一个安全、透明、可验证的环境中做出自信决策。
本指南将系统拆解：外国人房贷政策、外国买家贷款审批逻辑、银行融资外国人的常见产品设计、以及操作层面的实用步骤，并结合市场数据与真实案例，展示Homejourney如何通过验证信息、重视用户反馈与风险提示，建立一个值得信赖的买房旅程。
目录
- 一、外国人能否在新加坡买房并贷款？基础规则总览
- 二、外国人可购买的房产类型与限制（决定是否能贷款）
- 三、新加坡外国人房贷核心政策：LTV、TDSR与年龄/年限规则
- 四、外国人按揭流程全拆解：从贷款评估到放款的每一步
- 五、外国人可选的银行贷款类型：利率结构、币种与产品比较
- 六、首付、税费与现金流测算：一套100万新币公寓的完整资金示例
- 七、常见风险与被拒贷原因：如何在Homejourney协助下提前规避
- 八、市场环境与利率趋势：2024–2025年新加坡房贷与外国买家动态
- 九、实战策略：自住型 vs 投资型外国买家的不同贷款布局
- 十、贷款后管理：再融资、转贷与房产维护的长期策略
- 十一、外国人新加坡房贷FAQ：真实问题精编问答
- 十二、下一步：如何与Homejourney一起安全完成你的融资与购房旅程
一、外国人能否在新加坡买房并贷款？基础规则总览
1.1 外国人可以买房吗？可以贷款吗？
根据新加坡现行政策，外国人可以在新加坡购买私人住宅（主要是公寓/共管公寓、部分有地住宅）并向商业银行申请房屋贷款。[2][3][4] 银行贷款对国籍本身没有禁止性限制，但会通过更严格的收入与资产审查来评估风险。[2][4]
目前大部分商业银行允许外国人最高贷款额可达房价的75%（贷款价值比 LTV），前提是贷款年限和借款人年龄符合规定，且是第一套住房贷款。[1][2][3]
Homejourney在展示贷款相关信息时，仅采集和比对来自持有MAS执照银行的官方数据，并通过银行利率 页面集中展示代表性利率区间与配套要点，帮助外国买家在安全、透明的前提下选择合适方案。
1.2 外国人房贷的一句话总结（精选片段友好）
外国人在新加坡买房可以向商业银行申请房贷，通常最高可贷房价的75%，最低需要支付约25%首付；贷款审批受总债务偿付比（TDSR 55%）、贷款年限与年龄、信用记录与收入证明等多重因素约束，且必须额外承担高额额外买方印花税（目前为60%）。[2][3][4]
二、外国人可购买的房产类型与限制（决定是否能贷款）
2.1 外国人可以买哪些房产？
新加坡对外国人购买住宅的限制主要来自《住宅房地产法令》与土地管理局审批制度。[7] 综合官方规定与市场惯例：
- 可自由购买：大多数私人公寓/共管公寓以及商业/混合用途项目单位。[1][2][3]
- 一般不可直接购买：政府组屋（HDB，一般仅限新加坡公民/永久居民自住）。[4]
- 受限制的有地住宅（如独立洋房、排屋），外国人一般须向新加坡土地管理局申请批准，并通常仅在高端、特定区域（如圣淘沙湾部分项目）才有获批可能。[7]
由于贷款政策通常与房产类型挂钩（如建屋局贷款仅限HDB，自然与外国人无关），绝大多数外国买家的贷款场景集中在私人公寓与共管公寓。这也是Homejourney在项目目录 中重点整理的新项目与二手项目数据维度。
2.2 房产地契与持有年限对贷款的影响
新加坡私人住宅地契常见为99年、999年与永久地契。[2] 从银行视角看：
- 地契剩余年限愈短，银行愈可能下调最高LTV、缩短贷款期限，甚至拒绝融资；
- 部分银行对剩余地契低于30–40年的项目采取更保守估值与贷款年限设置。
Homejourney在项目介绍页面（如项目目录 ）会标注每个项目的地契类型与起始年份，并结合银行对该类资产的普遍融资态度给出风险提示，帮助外国买家在选项目时提前考虑融资可行性，而不是在签约后才发现“难以贷款”。
三、新加坡外国人房贷核心政策：LTV、TDSR与年龄/年限规则
3.1 贷款价值比（LTV）：你最多能贷多少？
根据新加坡金融管理局（MAS）规定，银行房贷最高额度（LTV）与借款人尚有的住房贷款数量、贷款年限和年龄条件密切相关。[2][4]
表：新加坡房贷LTV与首付比例概览（根据MAS常见框架整理；具体以银行审批与当期监管要求为准）。[2][4]
这一LTV框架对外国人和本地人原则上是一致的，但银行在风险评估时，可能会对跨境收入、非本地资产给予折扣，从而实际批出的额度低于理论上限。Homejourney在协助用户对接银行或贷款顾问时，会根据你的国籍、收入来源和资产结构，给出更贴近实际的贷款能力预估，而不是只报“理想条件下的75%”。
3.2 总债务偿付比（TDSR）：你的每月供款不能超过多少？
自2021年12月降温措施起，新加坡规定所有房贷申请人的每月总债务偿付额不得超过其月收入的55%，即总债务偿付比（TDSR）上限为55%。[2]
“总债务”不仅包括新房贷款，还包括：
- 现有住房贷款、车贷、助学贷；
- 信用卡分期、个人贷款；
- 海外贷款（多数银行会要求申报）。
对外国人而言，如收入来自海外，公司发薪货币与新币不同，银行通常会按照折扣汇率与收入稳定性给予一定“打折”，这会直接压缩你在TDSR框架下的最大可贷额度。[2][4]
3.3 年龄与贷款年限：何时借、借多久最合理？
- 一般最长贷款年限约为30年（部分银行对新项目可能给到35年，但相应LTV会降低）；
- 借款人年龄 + 贷款年限通常不得超过65岁（个别银行可能以70岁为上限，视产品而定）。
这意味着：如果你40岁才在新加坡首次购房，且希望贷款年限最长，你很可能只能贷25年左右，以符合“年龄+年限≤65”的规则。若强行拉长年期，LTV会下降，首付比例被动提高。[2]
Homejourney在为外国买家规划买房时间点时，会一起测算“不同购房年份+不同年限”对月供和首付的综合影响，而不是只单看利率高低，帮助你在资产规划和居留/移民规划之间找到平衡。
四、外国人按揭流程全拆解：从贷款评估到放款的每一步
4.1 外国人房贷流程一览（精选片段友好）
- 通过Homejourney和银行顾问评估贷款能力（LTV、TDSR、年龄与年限）。
- 预先取得原则性批准（IPA/AIP），锁定大致可贷额度。[4]
- 挑选合适项目与单位，通过搜索房产 对比新盘与二手公寓。
- 签署选购权（OTP）或买卖合约，支付初始定金。[1][3]
- 正式递交贷款申请，提交护照、收入证明、税单等文件。[2][4]
- 银行审批与估价（通常约2–3周），发出贷款批复信（Letter of Offer）。[1][2]
- 指定律师，完成贷款抵押文件与过户手续。[1]
- 银行放款，按新房进度款或二手房交割时间支付余款。[3]
4.2 关键节点详解与Homejourney的安全控制
4.2.1 贷款能力预估与IPA
在看房前，Homejourney会建议外国买家先做两件事：
- 在线完成初步贷款能力评估（基于收入、年龄、负债与资产，结合MAS规则模拟）；
- 向银行申请原则性批准（IPA/AIP），获得一个大致可贷金额区间，也便于后续谈价更有底气。[4]
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 4 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 7 (2025)
