中国大陆公民买房：价格趋势和市场分析｜Homejourney权威解读

中国大陆公民买房：价格趋势和市场分析的核心结论是：2025年新加坡房价整体趋于温和上涨、结构分化明显，在额外买家印花税(ABSD)和贷款收紧的背景下，中国买家需要更加精细地评估价格周期、利率成本和板块选择，通过Homejourney这样的安全平台，以数据验证和透明流程降低风险[2][3]。

本文是支持“外国买家与中国投资者新加坡房产完整指南”支柱内容的集群文章，将重点聚焦于：中国人新加坡买房的价格趋势、PRC买房指南中的关键市场数据解读，以及如何利用Homejourney工具和服务，安全判断当前是否是入场或加仓的合适时点。

一、中国大陆公民买房：当前价格趋势一文看懂

对于计划以家庭自住、资产配置或子女教育为目的的大陆人新加坡房产投资者，第一步是看清整体价格曲线，而非只看个别楼盘报价。

1. 2025年新加坡房价走势：整体温和、结构分化

根据URA和市场机构统计，2025年第一季度新加坡私人住宅价格环比上涨约0.6%-0.8%，同比涨幅约3%左右，较2024年明显降温，进入“温和上升+观望情绪”阶段[2][3]。价格增长放缓的同时，2025年上半年私宅价格累计涨幅约1.5%，处于稳健但不过热区间[1]。

这一阶段的核心特点：

• 整体涨幅趋缓，远低于疫情后高位时期的快速冲高[2][3]
• 有地与非有地私宅走势分化：有地在经历调整后微升，非有地持续温和上涨[3]
• RCR（其他中央区）与部分市区边缘板块涨幅略高于整体水平，受改善型与教育需求支撑[3]

对中国公民买房而言，这意味着：短期不太可能见到2017–2022年那种快速翻倍的涨幅，但在土地稀缺、人口与高净值流入的大背景下，中长期价格趋势仍偏向上行[4]。

2. 交易量与供应：价格更多是“弱牛市”而非拐点大跌

2025年新房销量相较2024年有所回落，但仍高于2024年同期水平，显示需求存在但更趋理性[2]。莱坊预计全年新私宅销售约7,000–9,000套，属于正常健康区间[1]。

与此同时：

• 2025年全年预计新供应约7,000–8,000套，部分是此前积压项目释放[2]
• 2025年剩余时间预计还有约3,800套新房完工，将为租赁市场提供更多选择，支撑租金表现[1]

对大陆人新加坡房产投资者的含义是：价格并非泡沫破裂，而是从“快跑”进入“慢跑”，对于中长期持有的中国公民买房策略来说，风险主要来自选筹与杠杆，而非系统性暴跌。

二、中国人新加坡买房：板块与价格带策略

理解整体价格趋势之后，中国大陆公民买房更关键的问题是：买哪里、买什么价位，才能在风险可控的前提下平衡自住体验与未来退出空间。

1. 不同区域价格表现：核心区与教育板块仍受追捧

综合URA与市场分析，当前阶段大致可以看到：

• CCR（核心中央区）：价格基数最高，增长较为温和，更适合超高净值、长期资产保值及家族信托型需求
• RCR（其他中央区）：2025年价格涨幅相对更活跃，是不少中国家庭“次中心＋好学区”的优先选择[3]
• OCR（郊区）：单价相对亲民，受本地升级与刚需支撑，适合预算有限但看重新加坡长期居住资格的买家

Homejourney建议中国公民买房时，先通过项目目录 筛选目标区域近3–5年的成交单价曲线和成交量变化，再结合EdgeProp房产新闻 或99.co房产洞察 之类权威市场分析，判断所选板块是“刚启动”“中段上涨”还是“高位盘整”。

2. 价格带选择：自住 vs 投资的不同策略

对于PRC买房指南中最常见的两类群体，可以考虑以下价格带和逻辑：

• 家庭自住＋子女教育：
  通常关注RCR或交通便利的OCR新盘或满10年内项目。建议：
  - 在预算范围内，优先选择交通+学区+生活配套三者平衡
  - 单价不必“压到最低”，更重要是项目质量与未来流动性
• 纯投资/部分自住部分出租：
  更需要细看租金回报率与未来退出流动性。建议：
  - 通过项目目录 查看项目历史租金与空置率
  - 选择租赁需求稳健的区域（靠近商业园区、大学、地铁枢纽）

更细致的投资 vs 自住取舍，可参考Homejourney文章：外国人买房贷款融资投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney安全指南 。

三、利率、贷款与成本：价格趋势之外最容易忽视的变量

中国大陆公民买房在判断“贵不贵”时，往往只盯着房价本身，却低估了贷款利率、小数点后0.几个百分点的长期影响。

1. 按揭利率与总成本：为什么0.5%也很关键

根据Homejourney统计，2025年新加坡房贷利率大致维持在3.2%–3.8%区间，较2024年略有回落[2]。对于高总价物业，0.5个百分点的利率差，在20–25年贷款期内可能意味着几十万新币的总利息差。

操作建议：

1. 在决定出价前，先通过Homejourney的银行利率 或按揭利率 了解最新银行利率区间和固定/浮动方案
2. 结合外国人买房贷款融资选项全攻略｜Homejourney安全指南 了解不同贷款结构（本地银行 vs 海外资产抵押等）的优劣
3. 使用Homejourney按揭计算工具（）模拟不同利率、首付比例和贷款年限下的每月供款与总利息

2. ABSD与税费：价格趋势下的“隐形成本曲线”

对中国人新加坡买房而言，ABSD（额外买家印花税）是不可回避的成本，会显著改变投资回报率曲线。尽管本文不逐条展开最新税率，但关键是：

• 以总支出（房价＋BSD＋ABSD＋法律和代理费用）为基准，而不仅是开发商标价
• 将ABSD摊入持有期内的年化收益率计算，而非只看未来卖出价差
• 评估“多套房策略”前，先与Homejourney顾问或税务顾问确认整体税负情景

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 4 (2025)