对于计划在新加坡置业的中国大陆公民来说，2025年的政策、税费和市场环境都和几年前非常不同。要安全、合规又高效地完成跨境购房，需要一份系统、权威且以买家安全为核心的指南。
本《中国大陆公民新加坡买房完整指南2025》由专注用户安全与信任的房地产平台 Homejourney 撰写，系统梳理中国人新加坡买房的资格、政策、税费、贷款、选房和风险控制，帮助您在信息透明、风险可控的前提下，自信决策。
目录
- 一、中国大陆公民能否在新加坡买房？2025年资格总览
- 二、2025新加坡楼市概况：价格、供应与趋势
- 三、中国公民在新加坡可购买的房产类型解析
- 四、2025年外国买家税费与总成本一览（PRC买房必读）
- 五、PRC买房贷款与融资：审批、利率与额度
- 六、大陆人新加坡买房完整流程（从选国区到交房）
- 七、自住 vs 投资：中国人如何做新加坡资产配置？
- 八、常见合规与风险点：如何避免踩雷与诈骗
- 九、买后持有与资产管理：出租、税务与维护
- 十、Homejourney 如何全流程保障中国买家的安全与体验
- FAQ：中国大陆公民新加坡买房常见问题解答
一、中国大陆公民能否在新加坡买房？2025年资格总览
1.1 核心结论速览（精选片段友好）
中国大陆公民可以在新加坡买房，但大部分情况下仅能购买私人公寓、公寓式SOHO、公寓项目商铺和部分有地房产，且需缴纳较高的额外买方印花税（ABSD），并受新加坡中央银行贷款监管框架限制。
- 普通中国护照持有人：视作外国人（Foreigner），不能买新HDB，购买有地住宅需额外审批。
- 新加坡永久居民（PR）：仍需缴纳ABSD，但税率低于外国人，可购买部分HDB转售组屋（受条件限制）。
- 持有工作准证/准证家属：中国公民如持EP、S Pass等，购房资格与一般外国人类似。
1.2 外国人（含中国大陆公民）在新加坡的法律身份
在新加坡房产政策中，除新加坡公民与永久居民外，其他国籍（包括中国大陆）均被归类为外国人。这直接影响：
- 可购买的房产类型（能否买HDB、有地房产）
- 需缴纳的额外买方印花税（ABSD）税率
- 贷款额度与审批审慎程度
1.3 为什么选择新加坡？对中国买家的核心吸引力
- 政治与法律稳定，产权清晰，土地大多为99年或999年/永久产权。
- 教育资源优质，部分中国家庭以子女教育+资产配置为双重目标。
- 货币与资产保值：新币长期较为坚挺，楼价呈温和上行趋势，新加坡住宅价格指数在2025年第三季度创历史新高，预期到2026–2027年将继续上升[1]。
- 租赁需求稳定：2025年私宅租赁交易量与租金中位数保持上涨，有利于长期持有收租[2]。
二、2025新加坡楼市概况：价格、供应与趋势
2.1 价格走势：温和上涨但节奏放缓
根据住宅物业价格指数，新加坡住房指数在2025年第三季度达到约215点以上的历史高位，相比长期平均水平明显走高[1]。2024 Q4至2025 Q1，指数从约209.4升至210.7，升幅放缓但趋势仍偏上行[1]。
市场研究指出，2025年私宅和组屋转售价格继续上涨，但涨幅已较2024年放缓[2][5]，反映政府调控与市场自我修正共同发挥作用。
2.2 供应与成交：新盘热度与转售市场并存
- 截至2025年第一季，新加坡全岛未完成且未售出的私宅单位约18,125套，较上一季减少约6.6%，为近五季最低[2]。
- 2025年全年预计新竣工私宅供应约5920套，少于2024年的8460套，供应减少有利于支撑价格与租金[2]。
- 研究机构预计，2025年新私宅销量受宏观经济与利率影响，整体成交可能低于前高点，但刚需与改善性需求仍支撑市场[7][9]。
2.3 区域与产品结构：中端与大众市场受关注
按区域划分，新盘供应在中部其他地区（RCR）与中央区以外（OCR）占比较高，满足中端及大众市场需求[3][4]。对中国买家而言：
- CCR（核心中央区）：传统“豪宅带”，适合高净值客群、长期资本保值。
- RCR：性价比与升值潜力较平衡，适合作为自住+投资兼顾选择。
- OCR：预算有限或纯租金回报导向的买家可重点关注。
2.4 利率与宏观环境：对贷款与负担能力的影响
2025年利率环境较2023–2024年有所缓和，分析预计三个月SORA有望回落，减轻购房者按揭负担[4]。但全球经济不确定性、贸易摩擦和地缘政治仍可能影响买家情绪[2][4][7]。
对中国买家而言，应结合新币利率趋势与自身人民币/美元资金成本，审慎评估杠杆比例与还款能力，具体可参考 Homejourney 的银行及按揭利率页面 银行利率 与 按揭利率 。
三、中国公民在新加坡可购买的房产类型解析
3.1 中国大陆公民可买/不可买房产类型对比表
3.2 私人公寓与服务式公寓
对绝大部分中国人新加坡买房的家庭和投资者而言，私人公寓/共管公寓是最主要标的：
- 设施完善（泳池、健身房、会所）
- 地段多样：从市中心豪宅到郊区刚需盘
- 流动性好：出租与转售市场活跃
可通过 Homejourney 的项目目录与新盘/转售数据库 项目目录 或 项目目录 ，按地铁站、学区、预算等维度筛选合适项目。
3.3 有地住宅：审批与现实难度
根据新加坡《住宅物业法》，外国人购买大部分有地住宅（如独立洋房）需要向土地交易监管机构申请批准，审批通常较为严格，且政府以防止投机和保护本地人住房利益为考虑重点。
实践中，仅少数高净值人士或有特殊贡献背景的申请会获批，因此 Homejourney 通常建议绝大多数中国买家将首套或前几套配置集中在私宅公寓。
四、2025年外国买家税费与总成本一览（PRC买房必读）
4.1 新加坡买房主要税费构成
中国买家在新加坡购买住宅物业，主要涉及以下几类成本：
- 买方印花税（BSD）
- 额外买方印花税（ABSD）——外国人重点关注
- 律师费与产权登记费用
- 贷款相关费用（估价费、银行法律费等）
- 买后持有成本：物业税、管理费、保险、日常维护等
4.2 ABSD：影响中国买家总成本的关键变量
新加坡为抑制投机和外来资金对本地楼市的冲击，对外国人征收较高比例的ABSD。对于中国大陆公民（无PR），购买任何住宅物业时均需支付ABSD（以买价或估价中的较高者为基数）。
由于ABSD政策会随政府调控周期微调，Homejourney建议在正式下定前，与我们顾问或律师确认最新税率，并保留一定流动性应对政策调整风险。
4.3 单套房产总成本估算示例（精选片段表格）
以下为假设情景，用于帮助中国买家直观理解“标价 ≠ 最终总支出”：
