外国人vs永久居民vs公民买房对比：贷款和融资选项｜Homejourney权威解读

在新加坡，外国人vs永久居民vs公民买房对比：贷款和融资选项的核心差异，集中在三个方面：最高贷款成数(LTV)、额外买方印花税(ABSD)税率和可动用CPF及补贴。新加坡公民整体融资成本最低，其次是永久居民，外国买家由于60% ABSD和无CPF，现金压力与总成本最高[1][4][5]。

这篇文章是Homejourney“外国人vs永久居民vs公民买房对比全指南”支柱内容的战术延伸，专注解析不同身份买房的贷款与融资策略，帮助你在安全、透明的环境下做出可负担的决策。更多整体流程与资格差异，可参考：外国人vs永久居民vs公民买房对比全指南｜Homejourney权威解析与外国人vs永久居民vs公民买房流程全对比指南｜Homejourney权威解读。

一、核心结论速览：不同身份贷款与税率一图看懂

为了方便快速对比下单前的融资压力，先看一个简化版的“外国人PR公民对比：贷款与税率”概要（以住宅物业为例）：

新加坡公民 (SC)
- 首套房：最高贷款成数可达约75%（视总债务偿还率TDSR与收入而定），ABSD 0%[1][5]
- 第2套：ABSD 20%；第3套及以上：ABSD 30%[1]
- 可广泛动用CPF，购组屋还有公积金津贴与补贴[5]
永久居民 (PR)
- 最高贷款成数与公民接近，但整体审批更看重海外收入与信用证明
- 首套房ABSD 5%；第二套30%；第三套及以上35%[1][5]
- 可使用CPF，但津贴与补贴少于公民家庭[5]
外国人 (Foreigners)
- 可贷款，部分银行最高可贷至约75%，但利率与条款更保守[4]
- 购买任何住宅物业一律ABSD 60%[1][4]
- 无法使用CPF，只能依靠现金与海外资金调度

在Homejourney，你可以利用按揭利率对比不同银行的最新房贷利率和LTV策略，并结合项目目录查看各项目价格与成交趋势，在安全、信息透明的环境中规划融资方案。

二、贷款框架：LTV与TDSR对不同身份的实际影响

1. 贷款成数 (LTV)：身份相同规则，不同实务结果

新加坡金融管理局(MAS)对住房贷款成数(LTV)的规定，对公民、PR与外国人采用统一框架，但实际获批成数会因为收入来源、信用记录、资产证明而明显不同。

统一监管框架
- 首套住房贷款，如选择银行贷款，理论上最高LTV可达约75%，首付款约25%（其中5%现金，其余可CPF/现金）。
- 多套房或贷款期限较长、申请人年龄偏大时，LTV会降低，总债务偿还率(TDSR)限制更严格。
实际差异：公民 > PR > 外国人
- 公民：本地稳定收入+CPF缴交记录，通常更容易拿到接近上限的LTV。
- PR：如收入来自海外、换工作频繁，银行会更保守，LTV可能略低，需要更高首付。
- 外国人：虽有银行声称“最高可贷至75%”[4]，但多要求更强资产证明、海外报税记录或本地担保，实际LTV经常低于理论上限。

在Homejourney，你可以先用按揭利率测试不同LTV与利率组合，预估每月供款，避免在签Option前才发现贷款成数不足，保障资金安全。

2. TDSR与收入认定：PR与外国人最常踩的坑

所有身份买家都受总债务偿还率(TDSR)限制——所有债务月供加总不得超过月收入的一定比例。关键差异在于：银行如何认定你的“可计入收入”。

新加坡公民
- 本地雇佣合同 + CPF缴交纪录，最容易被采纳为稳定收入。
- 佣金／奖金通常按打折比例计入，如70%–80%。
永久居民
- 如在新加坡有固定工作+CPF，同样容易通过。
- 若主要收入在海外，银行会打折处理，或要求更长收入纪录与税单。
外国人
- 收入几乎都来自海外，银行会要求公司证明、纳税纪录、银行流水。
- 部分国家收入存在“折扣系数”，导致可计入收入明显降低，进而拉低可借款额度。

实务建议：无论你是PR还是外国人，建议至少提前3–6个月整理好收入与资产文件，并通过Homejourney咨询银行预批流程，确保贷款额度在出价前已“锁定安全范围”。

三、税率对比：ABSD如何放大实际融资成本

1. 公民 vs PR vs 外国人：ABSD税率一览

ABSD是不同身份买房总成本差异的关键，尤其影响首付款与现金需求。

新加坡公民[1][5]
- 首套住宅：ABSD 0%
- 第二套：ABSD 20%
- 第三套及以上：ABSD 30%
永久居民[1][5]
- 首套住宅：ABSD 5%
- 第二套：ABSD 30%
- 第三套及以上：ABSD 35%
外国人[1][4]
- 任何住宅物业：ABSD 60%
- 100万新元房产，总税费约为房价的63%（3% BSD + 60% ABSD）[4]