在新加坡，外国人vs永久居民vs公民买房对比：购买流程完整指南的核心差异在于：购房资格范围、公积金与贷款选择，以及买方印花税与额外买方印花税（ABSD）税率对比。[3][4] 不同身份在申请顺序、文件准备和审批节奏上也有细微但关键的实务差异。
本文是Homejourney新加坡买房全指南支柱内容的集群文章，专注拆解不同身份买房的流程和战术步骤，并配合价格与市场趋势分析文章 外国人vs永久居民vs公民买房对比：价格趋势和市场分析｜Homejourney权威解读 以及综合资格与规则文章 外国人vs永久居民vs公民买房对比全指南｜Homejourney权威解析 一起使用，将帮助你从“能不能买、怎么买、买什么”三个层次，做出安全、信息充分的决策。
一、不同身份买房总览：资格与税率快速对比
想快速理解外国人PR公民对比，可以抓住三条主线：可买房产类型、公积金与贷款、税率对比（尤其是ABSD）。[2][3][4]
- 新加坡公民（SC）
- 可买：新预购组屋（BTO）、转售组屋、执行共管公寓（EC，含新与转售）、私人公寓、绝大部分土地住宅（一般无须特别审批）。[2][3]
- 融资：可用公积金（CPF）支付首付与供款，可申请HDB贷款或银行贷款。[2][3]
- ABSD：首套房0%，多套房按最新税率阶梯征收。[3][4] - 新加坡永久居民（PR）
- 可买：转售组屋（需全体买家持PR≥3年）、EC（通常以转售为主）、私人公寓；土地房产需个案申请批准。[1][2][3]
- 不可买：以PR家庭身份直接申请新BTO（除非与公民配偶搭配特殊计划）。[2][3]
- 融资：可使用CPF，可申请银行贷款，部分情况可用HDB贷款买转售组屋。[1][2]
- ABSD：一般首套5%，第二套及其后10%或更高，视当期政策而定。[2][3][6] - 外国人（非PR）
- 可买：私人公寓、新盘或转售、部分高度限制较低的公寓；土地住宅（独立屋、半独立、排屋等）需新加坡土地管理局个案审批。[2][4][5][8]
- 不可买：BTO、HDB转售组屋（极少数公屋计划仅限公民/PR）。[2][4]
- 融资：只能用现金+银行贷款，不能用CPF，也无法申请HDB贷款。[1][2][4]
- ABSD：对所有住宅购买征收远高于公民与PR的税率，一般首套即须缴纳高比例ABSD。[2][4][6]
- 少数自由贸易协定（如美国、瑞士等）公民首套可享ABSD减免。[2]
二、完整购买流程对比：从预算到交房的关键差异
整体流程框架类似：预算评估 → 资格与税务测算 → 看房与出价 → 签订OTP和S&P → 缴印花税和ABSD → 完成交割。[4][5] 但不同身份在每一步的注意事项不同。
1. 预算与融资评估：从身份出发做压力测试
三类身份都应先通过Homejourney的按揭与利率工具，以及银行利率页面 银行利率 ，估算可负担总价和月供压力。
- 公民
- 步骤：计算可用CPF+现金、估算HDB或银行贷款上限，预留ABSD（若非首套）。[3][4]
- 建议：优先获取银行或HDB贷款的原则性批准（IPA），再进入出价阶段，以免后期贷款批不下来。[1][4] - PR
- 步骤：同样利用CPF+银行贷款，但须确认是否满足“PR满3年”与家庭构成要求（购买转售组屋或EC时）。[1][2][3]
- 建议：提早申请HDB的购屋资格（HFE）信，以明确可否买组屋、可获多少公积金补助与HDB贷款额度。[1] - 外国人
- 步骤：以现金+银行贷款为主，通常贷款成数略低、利率略高，贷款年限也可能更短。[1][4][7]
- 建议：尽早比较多家银行报价，并透过Homejourney整合 按揭利率 ，锁定较稳定的长期利率；若资金来自海外，建议搭配汇款与换汇专题，例如 新台币换新币买房汇款：贷款和融资选项｜Homejourney 。
Homejourney会对银行报价和按揭产品进行信息验证与比对，降低隐藏费用或不透明条款的风险，符合我们“安全与可信赖优先”的平台原则。
2. 资格确认：HDB、EC与土地房产的身份门槛
在预算确定后，下一步是根据身份筛选可买房产池，这会直接影响到你的选房范围与未来升值潜力。[1][2][3][5]
- 公民
- 可直接参与新BTO申购或购买转售组屋，需符合收入与家庭结构要求。[3]
- 购买新EC需以家庭为单位，转售EC则可个人购买。[2]
- 无须就大部分土地房产另行申请批准（除特殊限制区）。[2] - PR
- 不能以PR家庭身份直接申请新BTO，但可与公民配偶通过相应计划购买。[2][3]
- 购买转售组屋须所有PR买家持PR≥3年，并受种族融合政策（EIP）及PR配额限制。[1][2][3]
- 购买新EC多以与公民配偶组成家庭方案进行；转售EC较宽松，可个人购买。[2]
- 购买土地住宅须向新加坡土地管理局（SLA）按《住宅地产法》个案申请批准。[1][2] - 外国人
- 无资格购买BTO或转售组屋。[2][4]
- 可买私人公寓、新盘或二手单位，包括大多数非有地公寓。[4][5]
- 如欲购买独立屋、半独立屋、排屋等有地住宅，须向SLA个案申请批准，获批标准较严。[2][4][8]
建议透过Homejourney项目目录 项目目录 浏览各类项目时，先用“身份筛选”心法：公民可看HDB+BTO+EC+私宅，PR重点在转售HDB+EC+私宅，外国人则聚焦私宅与少数获批土地房产。
3. 看房与出价：如何兼顾税务与转售潜力
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 3 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 4 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 2 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 1 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 6 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 5 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 8 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 7 (2026)
