CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney安全拆解

想卖房却担心CPF累积利息如何影响卖房收益，会不会“卖了房却拿不到现金”？本篇由Homejourney为你系统拆解：卖房时必须退还的CPF本金和累积利息如何计算、对你最终到手现金有多大影响、以及可以提前做哪些优化。

作为一个以用户安全和信任为核心的新加坡房产平台，Homejourney会基于CPF局官方规则和真实市场数据，为你提供透明、可验证的解释，帮助你在卖房前就看清自己的净收益，避免被动“补不回公积金”的风险。

CPF累积利息如何影响卖房收益？核心结论（精选片段版）

一句话总结：卖房时，你必须从销售净收益中先偿还房贷、再退还所有已动用的CPF本金 + 对应的CPF累积利息，只有在此之后剩下的部分才是你真正到手的现金收益。[3]

• CPF累积利息是指：你原本留在CPF账户里可以赚到的利息，因为被你拿去买房而“少赚”的部分，卖房时需要一并补回CPF账户。[3]
• 如果卖房价格扣除房贷后不足以偿还CPF本金+累积利息，只要你以市价卖出，就不必额外拿现金补差，但你拿到的现金会很少甚至为零。[3]
• CPF OA目前最低利率为2.5%/年，SA/RA保底4%/年，意味着动用CPF买房时间越长、金额越大，卖房时要“补回”的累积利息就越多。[4]

这篇文章是Homejourney“CPF与买卖房产”系列的战术集群之一，建议配合我们的全攻略阅读：CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威全攻略 与 CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威全攻略 ，获得完整决策框架。

一、卖房时必须退还多少CPF？基础规则拆解

根据CPF局的官方说明，卖房时你必须退还三部分CPF金额：[3]

• 买房时从CPF提取的全部本金（包含首付、每月供款）[3]
• 上述本金对应的累积利息（按CPF账户利率逐年复利计算）[3]
• 所有用于购房的住房津贴/CPF房屋补贴及其累积利息（如Enhanced/Additional/Proximity Housing Grant）[3]

如果你年满55岁并以房产抵押来满足退休金（Retirement Sum）要求，还必须优先补足退休账户所需的抵押金额/已提取金额。[3]

二、CPF累积利息如何计算？为什么越拖越多

CPF累积利息的逻辑很简单：

• 如果你没把这笔钱拿去买房，它会在CPF OA/SA里按年利率复利增长；[4]
• 因为被用来买房，这部分“本应赚到的利息”被视为机会成本，卖房时要一起退回CPF。

目前参考利率水平（以CPF局公布为准）：[4]

• 普通账户（OA）：最低2.5%/年
• 特别账户（SA）、退休账户（RA）：保底4%/年，近期甚至略高于4%

简化理解：假设你用CPF OA支出$200,000买房，OA利率2.5%，不考虑供款变化，10年后约需退还：

• 本金：$200,000
• 累积利息约：$200,000 × (1.025^10 − 1) ≈ $56,000
• 卖房时CPF合计需退还 ≈ $256,000

时间越长、金额越大，累积利息呈复利累积，对卖房现金收益形成“持续挤压”。这也是为什么越来越多卖家发现“卖了房却拿不到太多现金”，甚至媒体报道多年累积后卖房收益不足以完全归还CPF的情况。[1][2]

三、CPF累积利息对卖房现金的实际影响（情景示例）

卖房现金 = 售价 − 未偿还房贷 − 代理费等交易成本 − CPF需退还本金+累积利息。

情景A：有利润但现金不多

• HDB转售价格：$600,000
• 未还房贷：$250,000
• CPF已使用本金：$250,000
• 累积利息：约$60,000

简化计算：

• 扣房贷后：$600,000 − $250,000 = $350,000
• 需退CPF：$250,000 + $60,000 = $310,000
• 剩余现金（税费、佣金暂不计）：$350,000 − $310,000 = $40,000

从账面看，你“赚了钱”，但到手现金只有$40,000，大量收益回流CPF账户，短期可动用现金有限。

情景B：价格下滑+CPF使用多，几乎没现金

媒体曾报道，部分老组屋因为价格下滑，屋主卖房后收益不足以全额归还CPF本金+利息，只能退还所有销售收入仍有缺口，影响再买房及退休储蓄。[1][2]

• 如果你以市价卖出，售出价扣除房贷后的余额全部退回CPF，不足部分不必再掏现金补；[3]
• 但现实结果是：你几乎拿不到任何现金，影响下一套房首付能力与过渡期资金。

四、如何在卖房前评估自己会有多少现金到手？

为了安全决策，Homejourney建议你在挂牌前先做一份“CPF退还+净现金测算”，大致步骤如下：

1. 查询CPF已动用金额
   登录CPF官网/My CPF App，查看该房产对应的：已使用CPF本金、累积利息、住房补贴（如有）。[3]
2. 获取当前房贷结清金额
   向银行/HDB查询目前全额提前还款金额（含可能的提前清偿费用）。如考虑换房，可同步对比当前银行按揭利率：银行利率 或 按揭利率 。
3. 估算合理出售价格
   通过Homejourney的项目数据与转售成交参考，结合近期同类单位价格，估算你房子的合理市价：项目目录 或 项目目录 。
4. 扣除交易成本
   包括中介佣金、律师费、印花税（如需）、装修回收/搬迁成本等。
5. 套用公式估算现金
   预估现金 ≈ 预计成交价 − 房贷结清金额 − 交易成本 − CPF应退还金额（本金+累积利息）。

如果计算结果显示现金余量很薄甚至为负

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 4 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)