CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？Homejourney权威拆解

想快速判断CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？简单来说：如果你更看重退休安全感和长期资产增长，多数情况下优先用现金还房贷、保留CPF OA会更有利；如果你现金压力大、需要保障日常现金流，则可以更灵活地使用CPF OA，再逐步切换回现金。

本文将结合新加坡最新房贷利率环境、公积金利息与CPF累积利息规则，系统拆解CPF OA vs现金还房贷的利弊，帮助你在Homejourney安全、透明的框架下，做出适合自己的决策。

CPF vs现金还房贷如何影响你的整体房产策略？

这篇集群文章隶属于Homejourney的“CPF与房贷策略”支柱内容，重点解决一个具体问题：月供阶段到底该优先用CPF OA还是现金？

在更宏观的层面，CPF使用方式会影响：

• 你未来的退休金规模（CPF OA与SA的长期利息累积）[2]
• 卖房时的现金到手金额（因为要把已用CPF+公积金利息全数退还CPF账户）[1]
• 你下一套房产的首付能力和贷款空间[1]

如果你想系统理解CPF如何影响首付、取款限额与累积利息，建议搭配阅读以下Homejourney深度文章：

• CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威全攻略 CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威全攻略
• CPF取款限额完整指南：Homejourney房产买家必读 CPF取款限额完整指南：Homejourney房产买家必读
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核心比较：CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？

要判断“哪个更划算”，关键是比较两件事：

• 房贷利率（你付给银行的利息）
• CPF OA利息（你从CPF获得的无风险回报）[2]

目前CPF OA利息为年利率2.5%，首$20,000还有额外加成，可达最高3.5%[2]。这是一种政府担保的无风险回报，本质上等于一笔长期“高息储蓄”。

另一方面，新加坡房贷利率受3M SORA等市场利率影响，2025年前后，许多银行房贷利率大致在2.8%左右[1]。这意味着在不少年份里：

• 房贷利率 ≈ 2.7%–3.2%
• CPF OA利率 ≈ 2.5%–3.5%（首$20,000享更高利率）[1][2]

因此，从纯数字回报出发：

• 如果房贷利率 < CPF OA利率：从数学角度，用CPF还贷“亏回报”，用现金还更划算，让CPF继续赚更高的无风险利息。
• 如果房贷利率 > CPF OA利率：用CPF还贷在数字上可能更“省利息”，但要警惕退休金被过度透支。

Homejourney在《CPF vs Cash for Mortgage: Which is Smarter?》中指出：对大多数优先考虑长期退休安全的新加坡买家而言，用现金还贷、保留CPF OA成长通常是更稳健的选择[1]。

深入拆解：用CPF OA还房贷的优缺点

用CPF OA还贷的主要好处

• 减轻短期现金压力：月供直接从CPF OA扣除，不影响日常现金流，特别适合刚成家或现金储蓄较薄弱的家庭[1][2]。
• 更易通过贷款审批：每月现金支出较低，有助在TDSR 55%及HDB MSR 30%等监管框架下，保留一定现金缓冲[1]。
• 无需“看得见的钱”流出：心理上更轻松，许多自住HDB与首套房买家会自然选择CPF付款。

用CPF OA还贷的隐性成本：CPF累积利息与卖房CPF退还

很多买家忽略的是：你用多少CPF OA买房、还贷，将来卖房时都要“连本带利”退回CPF账户。这个“利息”就是CPF累积利息，按每年2.5%（首$20,000更高）滚动计算[1][2]。

Homejourney的研究显示，2020年约有13%的卖房交易，卖家拿到的净现金很少甚至为零，其中一个原因就是已经用掉大量CPF并产生了高额CPF累积利息，卖房价款大部分被“退回CPF”[1]。

这意味着：

• 你以为赚到的“卖房利润”，可能只是回到CPF里的数字，而不是你可以再投资或消费的现金。
• 如果房价涨幅不如预期，卖房现金可能被CPF退款“吃光”，甚至出现“账面有赚、现金没钱”的情况。

想系统理解CPF累积利息如何计算、如何影响卖房收益，可延伸阅读：

• CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威指南 CPF累积利息详解及卖房影响：Homejourney权威指南
• CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney详解 CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney详解

用CPF OA还贷的典型风险场景

• 风险1：未来换房时，现金到手不足以支付下一套房的首付
  你大量使用CPF还首套房，卖房时大部分价款退回CPF，手上现金有限，可能影响升级到更大单位或更好地段的能力[1]。
• 风险2：退休时CPF OA余额不足
  过度使用CPF买房，意味着未来CPF LIFE和退休账户规模受限，你可能需要更多现金或其他投资来补足退休开支[2]。

用现金还房贷的优势：为什么Homejourney偏向推荐？

优势1：保留CPF OA赚稳定利息

只要你不使用CPF OA买房或还贷，这笔钱就会持续以2.5%–3.5%的年利率滚动累积[2]。从长期来看，这等于为自己建立一笔风险极低的退休资产池。

在Homejourney的情景分析中，假设：

• 你有$150,000 CPF OA
• 25年房贷，月供$2,000

如果你用现金全额月供

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)