在新加坡，外国人vs永久居民vs公民买房对比：价格趋势和市场分析的核心差异，集中在三点：税率(尤其是ABSD税率对比)、购房资格对比、以及不同身份买房对价格趋势的影响。Homejourney通过验证信息与透明分析，帮助你在安全、可信的环境下做出购房与投资决策。
本文是 Homejourney「外国人PR公民对比」系列的战术集群文章，聚焦价格与市场数据层面，配合更全面的资格与流程解析，请搭配阅读：外国人vs永久居民vs公民买房对比全指南｜Homejourney权威解析
一、不同身份买房的关键差异总览（精选片段友好总结）
如果你只想先抓重点，下表是新加坡外国人、永久居民(PR)、公民
理解这三类身份的结构性差异，是你评估「自住 vs 投资」以及「何时申请PR/公民」的第一步。接下来我们用数据和场景，把这些差异转化为可操作的决策框架。 根据新加坡最新调控框架： 对外国人而言，60% ABSD 已经成为决定是否入场的核心变量。例如购买200万新币物业，ABSD 就是120万新币，且需在短期内以现金或等价资金缴付[3][4]。 以100万新币公寓为例，忽略BSD，只看ABSD税率对比： 如果是200万新币： 对外国人来说，ABSD在总成本中占比极高，远高于首付所占比例，因此税率对比已经比利率或小幅价格波动更关键[3][4]。 基于Homejourney的用户案例与市场观察，可以拆解为下列实务策略： 新加坡公民在房产类型上拥有最高自由度： PR在购房资格上介于公民与外国人之间： 对计划在新加坡长期定居的外籍人士而言，先成为PR再购房，在ABSD与房源选择上都更有空间。 外国人受《住宅地产法》限制，主要可以：
公民：首套0%，第二套20%，第三套及以上30%[3]；
永久居民：首套5%，第二套30%，第三套及以上35%[3][5]；
外国人：任何住宅物业一律60% ABSD，为全球最高之一[3]。
公民：可买新/转售组屋、EC、各类公寓、有地住宅；
PR：一般需持有PR满3年才可买转售组屋[5]，可买EC与公寓；
外国人：主要限于私人公寓与部分经批准有地住宅，组屋基本不开放[2][8]。
身份本身不直接改变LTV上限，但多套房与年龄会降低LTV，一般首套房可到约75%贷款成数[2]；
外国人通常无法使用公积金，只能以现金/海外资金支付首付与税费[1][2]。
公民+PR是主力自住与升级族，掌控多数成交量[6][7]；
外国人更偏高端投资与第二居所，高税制之后占比大幅下降[3][6]。
二、税率对比：ABSD如何重塑不同身份买家的成本结构
1. 2026年前后最新ABSD税率对比
2. 实战测算：100万 & 200万价格段的税费差异
3. 策略建议：如何在税制框架下优化身份与购房顺序
优先评估是否有机会在未来2–5年内取得PR或公民身份，再入市自住；60%到5%/0%的差距足以抵消短期价格上涨[3][5][6]。
必须把60% ABSD视为「沉没成本」，以10–20年视角评估总回报；或考虑转向商业地产、海外项目，或通过家族成员身份规划布局[3][6][8]。
第二套起ABSD陡增，自住升级时可考虑先出售现有房产，再购入新物业，以减少叠加税负；也可利用时间差，先锁定新房再有序退场旧房。
三、购房资格对比：不同身份可买什么？
1. 公民：选择最多，自住 & 投资弹性最大
2. 永久居民(PR)：比公民略受限，但结构仍相对有利
3. 外国人：私宅为主，高税+选择受限
参考资料
