新加坡租约续签和加租完全指南：房东投资者必读

执行摘要

租约续签和加租是新加坡房产投资中最关键的决策点。无论您是经验丰富的房东还是首次出租房产的投资者，了解续租条款、法律框架和市场动态都至关重要。Homejourney作为新加坡领先的房地产平台，致力于为房东和投资者提供安全、可信的信息环境。本指南将深入分析租约续签的各个方面，包括法律要求、加租策略、市场数据分析和实用建议，帮助您在下一次租约续签时做出明智决策，避免不必要的纠纷和经济损失。

根据最新市场数据，2026年新加坡租赁市场呈现出独特的动态。虽然历史上新加坡房租一直处于亚洲高位，但近期市场出现了显著调整。公寓租金已连续5个月下跌，许多房东为了吸引和留住租户，主动调低租金幅度达10%。同时，政府在2024年至2026年期间提高了组屋租客人数上限（从6人增至8人），这反映了供应端的改善和市场的重新平衡。

本指南将帮助您理解这些市场变化如何影响您的续租决策，以及如何在保持竞争力的同时保护您的投资回报。

目录

• 第一部分：租约续签的法律框架
• 第二部分：2026年新加坡租赁市场现状
• 第三部分：加租策略与市场定价
• 第四部分：租约续签的实用步骤
• 第五部分：常见费用和成本分析
• 第六部分：风险管理和合规要点
• 常见问题解答

第一部分：租约续签的法律框架

新加坡租赁法的基本原则

在新加坡，租赁关系由《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)和相关的法律条款规范。与许多其他司法管辖区不同，新加坡的租赁法律框架相对灵活，允许房东和租客通过合同条款进行广泛的协商。这意味着租约续签的条款在很大程度上取决于原始合同中的规定和双方的协商能力。

Homejourney强调，一份清晰、全面的租赁合同是保护双方权益的基础。合法的租赁合同通常包含3-4页以上的详细条款，涵盖房东和租客的全名、证件号码、待租物业地址、租期、租金金额（及是否包含水电费）、交租时间、额外费用（如印花税或中介佣金）、物品清单、房屋用途、维护责任、租户承诺和终止条款等。

续租合同的必要条款

在续签租约时，以下条款特别重要：

• 续租期限：明确新的租赁期（通常为1-3年）
• 租金调整条款：规定新租金金额及其与市场指数的关系
• 加租上限：许多房东会设定年度加租的最高百分比
• 押金和保证金：确认是否需要更新或调整
• 终止通知期：双方终止租约所需的通知时间（通常为30-60天）
• 中介费用责任：明确谁负责支付续租中介费用

关于中介费用的一个常见问题是：房东在租客续约时是否需要支付中介费？根据新加坡的惯例，这通常取决于原始租赁合同的条款。如果合同明确规定房东负责中介费，那么续约时也应遵循相同规则。然而，许多房东和租客在续约时会重新协商这一点，特别是在当前市场条件下。

第二部分：2026年新加坡租赁市场现状

市场供需动态的转变

2026年新加坡租赁市场正经历显著的结构性变化。根据最新数据，公寓租金已连续5个月下跌，这打破了过去几年租金持续上升的趋势。这一变化主要源于以下因素：

• 供应增加：2023-2025年期间，新加坡新增近10万个住宅单位，有效缓解了长期的供应短缺
• 政府政策调整：2024年1月起，政府提高了组屋租客人数上限，从6人增至8人（仅适用4房式及以上单位），这增加了供应的有效性
• 房东主动调价：面对市场压力，越来越多房东愿意调低租金以吸引和留住租户，部分房东甚至同意降价10%
• 出租交易量增加：尽管租金下跌，出租交易量反而增加了14%，显示市场活跃度提高

租金增长预期和MOP限制

对于未来租金走势，市场分析显示谨慎的增长预期。根据最新预测，符合最小占有期(Minimum Occupation Period, MOP)规定的组屋单位在2026年将减少至1万3093个。这一限制意味着租赁市场将呈现趋稳态势，预计年度租金涨幅在1%至3%之间。

这对房东的含义是明确的：在当前市场环境下，过度激进的加租策略可能会导致租户流失。Homejourney建议房东采取更为平衡的方法，既要保护投资回报，又要考虑市场现实和租户保留的成本。

市场数据对续租决策的影响

当前市场数据对续租决策有以下启示：

第三部分：加租策略与市场定价

制定合理的加租策略

在当前市场环境下，房东需要采取更加战略性的加租方法。Homejourney建议房东在制定加租策略时考虑以下因素：

1. 市场基准分析

在决定加租幅度之前，房东应该进行全面的市场研究。这包括：

• 分析同一地区、同类型房产的当前租金水平
• 了解过去12个月的租金变化趋势
• 考虑房产的特殊特征（如靠近地铁、学校或商业区）
• 评估房产的维护状况和现代化程度
• 研究竞争物业的租赁条件和优惠政策

2. 租户保留成本分析

房东应该计算频繁更换租户的成本，包括：

• 空置期间的租金损失
• 中介费用（通常为1个月租金）
• 房产清洁和维修成本
• 新租户筛选和背景调查成本
• 新租约的法律和行政成本

在许多情况下，即使加租幅度较低，保留一个良好的现有租户比招募新租户更经济。

3. 分阶段加租方法

而不是在续约时进行大幅加租，房东可以考虑分阶段的方法：

• 第一年：保持现有租金或小幅加租（0-2%）以确保续约
• 第二年：根据市场表现进行适度加租（2-4%）
• 第三年及以后：根据累积的市场变化进行调整

加租谈判的最佳实践

有效的加租谈判需要专业和透明的沟通。Homejourney强调以下最佳实践：

提前通知：根据租约条款（通常为30-60天），提前通知租户您打算加租。这给双方充分的时间进行讨论和协商。

提供数据支持：向租户展示市场数据，解释加租的原因。这可能包括房产税增加、维护成本上升或市场租金水平等。透明的沟通建立信任，这是Homejourney平台的核心价值。

灵活的谈判空间：虽然房东有权根据市场调整租金，但在当前市场环境下，一些灵活性可能有助于保留租户。考虑提供激励措施，如长期租约折扣或改善房产设施。

书面确认：任何加租协议都应该以书面形式确认，并作为新租约的一部分。这避免了后期的误解和纠纷。

加租的法律限制和考虑

虽然新加坡租赁法对加租幅度没有硬性上限，但房东应该意识到以下法律和实际考虑：

• 合同条款优先：如果原始租约中有关于加租幅度的条款，这些条款具有约束力
• 合理性原则：虽然不是法律要求，但加租应该是合理的，反映市场现实
• 租户权益保护：过度加租可能导致租户终止租约，这可能比保留租户的成本更高
• 市场竞争：在供应增加的市场中，不合理的加租可能导致租户选择其他物业

第四部分：租约续签的实用步骤

续签前的准备阶段

成功的租约续签始于充分的准备。以下是房东应该采取的关键步骤：

步骤1：评估当前租约和租户表现

• 审查原始租约的所有条款，特别是有关续租的条款
• 评估租户的表现：是否按时支付租金、是否维护好房产、是否遵守租约条款
• 记录任何问题或纠纷，以便在续约时解决
• 确定您是否希望继续与该租户合作

步骤2：进行市场研究

• 使用Homejourney的项目目录 项目目录查看同地区的市场租金数据
• 分析过去6-12个月的租金趋势
• 了解竞争物业的租赁条件
• 考虑房产的维护和改进需求

步骤3：计算财务影响

• 确定您的目标租金水平
• 计算不同加租幅度的年度收入影响
• 评估租户流失的成本
• 考虑任何必要的房产维修或改进投资

续签谈判阶段

步骤4：发送正式通知

按照租约条款（通常为30-60天前），向租户发送正式的续租意向通知。这应该包括：

• 当前租约的到期日期
• 您继续出租的意向
• 拟议的新租金（如适用）
• 新租约的建议条款
• 租户需要做出决定的截止日期

步骤5：进行谈判和协商

与租户进行建设性的讨论。Homejourney强调透明和公平的沟通：

• 向租户解释加租的原因（如有）
• 提供市场数据支持您的建议
• 听取租户的关注和反对意见
• 寻找互利的解决方案（例如，长期租约换取较低的加租幅度）
• 记录所有讨论和协议

步骤6：准备新的租约文件

一旦双方达成协议，准备新的租约文件。这应该包括：

• 更新的租金金额和支付条款
• 新的租期（通常为1-3年）
• 任何修改的条款或新增条款
• 更新的押金和保证金要求（如适用）
• 双方的签名和日期

续签后的行政步骤

步骤7：执行和归档

• 确保双方都签署新租约
• 保留原件的安全副本
• 向相关部门（如有需要）提交文件
• 更新您的房产管理记录
• 通知任何相关方（如物业管理公司、保险公司）新的租约条款

步骤8：沟通新条款

• 向租户提供新租约的清晰副本
• 确认新的租金支付安排
• 解释任何新的或修改的条款
• 建立清晰的沟通渠道，以便在租约期间解决任何问题

第五部分：常见费用和成本分析

租约续签中的典型费用

房东和租客在续签租约时需要了解可能产生的各种费用。以下是常见的费用类型：

中介费用的争议和解决

关于续约中介费用的责任是一个常见的争议点。根据新加坡的惯例和法律实践：

原始租约中有明确规定的情况：如果原始租约明确规定房东负责中介费，那么续约时也应遵循相同规则。这对房东有约束力。

原始租约中没有明确规定的情况：在这种情况下，中介费的责任通常由以下因素决定：

• 谁发起了续约过程
• 是否使用了中介服务
• 双方的协商结果
• 市场惯例和行业标准

Homejourney建议，为了避免纠纷，房东应该在续约通知中明确说明中介费用的安排。如果使用中介，应该事先与中介和租户讨论费用分配。

房产维护成本与续租的关系

房产的维护状况直接影响续租的成功和租金水平。房东应该在续租前考虑以下维护项目：

• 定期维护：确保空调、水管、电气系统等正常运作。使用Homejourney的空调服务 空调维护服务可以确保这一关键系统的最佳状态
• 装饰更新：如果房产已有几年未更新，考虑重新粉刷或更新装饰
• 安全改进：升级锁具或安全系统可以增加房产的吸引力
• 清洁和整理：在续租谈判前进行专业清洁

这些投资通常能够证明加租的合理性，并有助于保留租户或吸引新租户。

第六部分：风险管理和合规要点

法律合规性检查清单

在续签租约时，房东必须确保完全遵守新加坡的法律和法规。以下是关键的合规要点：

• 租赁合同的有效性：确保新租约符合《住宅租赁法》的所有要求
• 印花税：确保租约已正确盖章，印花税已支付
• 披露要求：房东必须披露所有已知的房产缺陷或问题
• 安全标准：确保房产符合所有安全和卫生标准
• 保险覆盖：确保房产保险在新租期内有效。考虑Landlord vs Tenant Insurance Singapore: Key Differences | Homejourney 房东保险的重要性
• 税务报告：确保租金收入已正确报告给税务部门

常见的法律陷阱和如何避免

房东在续租过程中应该避免以下常见的法律陷阱：

1. 不当的歧视

房东不能基于种族、宗教、性别或其他受保护特征拒绝续租或设置不同的条款。续租决定应该基于客观的租户表现标准。