如何计算再融资是否值得：新加坡房贷决策完全指南
再融资房贷是否值得取决于三个关键因素：利率差异、剩余贷款期限和总体成本。通过比较当前贷款条款与新贷款方案，你可以准确计算是否能通过再融资节省利息。Homejourney帮助新加坡房产买家和投资者做出安全、有信心的财务决策，通过透明的信息和可靠的成本分析工具。
理解再融资与重新定价的区别
在计算再融资是否值得之前，必须理解两个核心概念。重新定价（repricing）是指与现有银行重新协商贷款条款和利率，签订新合约但无需更换银行。再融资（refinancing）则是将房贷从一家银行转到另一家银行，涉及更多程序和成本。
这个区别很重要，因为它直接影响你的成本计算。重新定价通常只需支付少许管理费或转换费，无须请律师重做抵押文件。再融资则需要新的估值报告、律师费和其他行政成本，但银行通常会提供补贴或现金返利来抵消这些费用。
了解更多关于这两种选择的详细对比，请查看我们的完整指南：再融资vs重新定价如何选择：隐藏成本完整解析。
第一步：收集你的贷款信息
开始计算前，你需要从建屋局贷款资格通知书或银行房屋贷款基本信息表中收集以下信息：
- 当前未偿贷款余额
- 当前利率和实际利率（EIR）
- 剩余贷款期限（以月数计）
- 当前每月还款额
- 是否仍在固定利率锁定期内
- 任何提前还款罚金条款
Homejourney建议你在咨询其他银行之前，先向现有银行询问重新定价选项。这确保你能公平比较所有可用方案。你的银行可以向你详细解释基本信息表中的所有条款，确保你完全理解任何财务承诺。
第二步：计算潜在利息节省
利息节省是再融资最主要的好处。假设你有一笔80万元、30年期的贷款，当前利率为1.42%（实际利率2.5%），每月还款额为3,160元。如果你能重新定价或再融资至1.24%（实际利率1.5%），每月还款额将降至2,760元，每月可节省400元。
计算总利息节省的方法：
- 使用房贷计算器（如DBS或其他银行提供的工具）输入当前贷款参数
- 计算新利率下的每月还款额和总利息
- 将新总利息与当前总利息进行比较
- 从节省的利息中减去所有再融资成本
在上述例子中，如果剩余贷款期限为25年，利率从1.42%降至1.24%可能为你节省超过30,000元的利息。如果重新定价费用仅为500-1,000元，这笔投资在不到一个月内就能收回。
第三步：评估再融资成本
再融资或重新定价涉及多项成本，这些成本必须从潜在节省中扣除。根据你选择的方案，成本会有所不同：
重新定价成本：
- 管理费或转换费：通常为500-1,500元
- 在竞争激烈的利率环境中，银行可能免除此费用
- 无需律师费或估值报告费用
再融资成本：
- 律师费：1,500-3,000元
- 新估值报告费：500-1,000元
- 行政费和文件备案费：500-1,000元
- 但银行通常提供现金返利或补贴来抵消这些成本
Homejourney强调透明度的重要性。在签署任何合约前，要求银行提供完整的成本分解，包括所有隐藏费用。我们的详细指南再融资隐藏成本完全指南可帮助你识别容易被忽视的费用。
第四步：计算损益平衡点
损益平衡点是指再融资或重新定价的月度节省足以覆盖所有成本所需的月数。这是决定再融资是否值得的关键指标。
计算公式：
损益平衡点（月数）= 总再融资成本 ÷ 每月节省额
例如，如果总成本为2,000元，每月节省400元，损益平衡点为5个月。这意味着在第5个月后，你开始真正节省利息。
Homejourney建议在计算损益平衡点时考虑以下情况：
- 你计划在多久内出售房产？如果在损益平衡点前出售，再融资可能不值得
- 在锁定期内出售需支付1.5%的赎回违约金（按未偿贷款金额计算）
- 利率是否可能继续下降？等待可能获得更好的条件
- 你的财务状况是否稳定？确保能承受任何利率上升
第五步：比较银行贷款方案
在决定再融资前，必须比较至少三个方案：保持现有贷款、与当前银行重新定价、以及与其他银行再融资。
比较时应关注：
- 广告利率与实际利率（EIR）——后者更准确反映真实成本
- 新的还款时间表和应付利息总额
- 贷款配套的特点和条款——某些条款可能在未来被修改或移除
