CPF公积金购房完整使用指南 | Homejourney权威解析2026

执行摘要：CPF公积金购房完整指南

新加坡中央公积金（CPF）是购房者最重要的金融工具之一，但其复杂的账户结构、提取规则和2026年新政策常令首次购房者感到困惑。本指南由Homejourney精心编制，为您全面解析CPF购房的每个环节，从账户类型、提取限额到融资策略，确保您能够自信且安全地做出购房决策。作为致力于用户安全和信任的新加坡房地产平台，Homejourney验证了最新的CPF政策数据，为您提供可靠、透明的购房建议。

第一部分：CPF账户结构与购房账户详解
第二部分：2026年CPF新政策与缴纳调整
第三部分：CPF首付与购房提取规则
第四部分：CPF房贷融资完整指南
第五部分：CPF OA账户投资与增值策略
第六部分：购房全流程中的CPF应用
常见问题解答
下一步行动与Homejourney支持

第一部分：CPF账户结构与购房账户详解

CPF四大账户体系概览

新加坡中央公积金由四个独立账户组成，每个账户服务不同的生活需求。作为购房者，您需要深入理解这些账户如何协同工作，特别是普通账户（OA）在购房中的核心角色。

根据新加坡官方数据，CPF系统包括：

普通账户（Ordinary Account, OA）：用于购房、教育、投资和特定保险产品。这是购房者最常使用的账户，也是CPF购房的主要资金来源。
特别账户（Special Account, SA）：专为退休储蓄和特定投资用途设立，通常不用于购房。
医疗储蓄账户（MediSave Account, MA）：用于支付医疗费用和购买医疗保险，与购房无直接关系。
退休账户（Retirement Account, RA）：在成员达到55岁时自动创建，用于退休收入保障。

CPF OA账户：购房的核心资产

CPF OA账户是新加坡购房者的主要融资工具。根据最新政策，OA账户中的资金可用于：购买HDB组屋或私人住宅、支付房屋首付、偿还房贷本息、支付房产印花税和律师费等购房相关费用。

Homejourney强调，理解OA账户的提取规则对于制定有效的购房计划至关重要。OA账户中的资金不仅可以用于购房，还可用于教育投资和特定的投资产品，这使得购房者需要谨慎规划资金分配。

截至2026年1月，新加坡公民和永久居民的CPF普通工资顶限已调整至8,000新元，这意味着更多的月薪将被纳入CPF缴纳计算范围，从而增加OA账户的月度累积。

第二部分：2026年CPF新政策与缴纳调整

2026年关键政策变化

2026年是CPF制度的重要改革年。为了帮助购房者理解这些变化对您的购房计划的影响，Homejourney为您梳理了最重要的三项调整：

调整一：普通工资顶限提升至8,000新元

从2026年1月1日起，CPF普通工资（Ordinary Wage）顶限从7,400新元提高到8,000新元。这是自2023年9月以来分四阶段调整的最后一步。这项调整的实际意义是什么？

对于月薪超过8,000新元的员工，超出部分不再计入CPF缴纳，但年度薪资上限仍维持102,000新元。
对于月薪在7,400-8,000新元之间的员工，CPF缴纳基数增加，意味着OA账户月度累积增加。
这项调整帮助购房者在购房前几年积累更多的CPF资金，特别是对于中等收入购房者。

例如，一名月薪8,000新元的员工，在2026年1月后，其CPF普通账户月度缴纳将基于完整的8,000新元计算，而非之前的7,400新元。

调整二：55-65岁员工缴纳比例上调

从2026年1月1日起，年龄介于55至65岁之间的员工的CPF缴纳比例将上调，以增强退休保障。这项调整对于接近退休年龄的购房者有重要影响：

新增的缴纳部分将全数分配至退休账户（RA），直至达到基本退休金额（FRS）。
若退休账户已达FRS，新增缴纳将转入普通账户（OA），这对于接近退休的购房者可能增加OA资金。
对于月薪介于500-750新元的员工，缴纳比例将继续逐步调整。

Homejourney提醒购房者，这项政策调整可能影响您在55-65岁期间的购房融资能力和现金流规划。

调整三：新永久居民的过渡性缴纳比例

对于首两年成为新加坡永久居民（PR）的员工，逐级缴纳比例制度维持不变，不受2026年调整影响。这意味着新PR员工在前两年享有较低的CPF缴纳比例，有利于他们积累购房资金。

2026年CPF缴纳比例速查表

员工年龄	员工缴纳比例	雇主缴纳比例	总缴纳比例
55岁及以下	20%	17%	37%
55-60岁	20-22%（逐步上调）	13-15%（逐步下调）	33-37%
60-65岁	22-26%	11-15%	33-41%
65岁以上	7.5%	5%	12.5%

第三部分：CPF首付与购房提取规则

CPF首付提取的核心规则

CPF首付是大多数新加坡购房者的关键融资来源。根据官方规定，购房者可以从OA账户中提取资金用于首付，但这个过程受到严格的规则限制。

Homejourney强调，理解这些规则对于避免购房过程中的财务风险至关重要。以下是购房者必须了解的关键提取规则：

CPF购房提取的三大限制

账户最低余额限制：提取CPF用于购房后，您的OA账户必须维持最低余额（通常为5,000-6,000新元，具体金额根据年龄调整）。这确保您仍有退休储蓄。
购房用途限制：CPF只能用于购买HDB组屋、私人住宅、或支付相关购房费用（首付、房贷、印花税、律师费等）。不能用于投资性房产或商业地产。
提取金额限制：提取金额不能超过您OA账户的可用余额减去最低余额要求。此外，用于房贷的CPF提取还受到贷款金额和房产价值的限制。

HDB vs 私人住宅的CPF提取差异

购房者需要了解，根据房产类型的不同，CPF提取规则存在重要差异：

HDB组屋购房：CPF提取规则相对灵活，购房者可以提取更多的CPF资金用于首付和房贷偿还。HDB贷款通常也接受更高比例的CPF资金。
私人住宅购房：CPF提取受到更严格的限制。购房者通常需要更多的现金首付，CPF的作用相对较小。银行贷款比例也可能受到限制。

这个差异直接影响购房者的融资策略。首次购房者应该在选择房产类型时考虑这一因素。

CPF房贷偿还的关键机制

许多购房者不了解的是，CPF不仅可以用于首付，还可以自动用于每月房贷偿还。这个机制的工作原理是：

当您获得房贷后，银行会设置自动授权，从您的OA账户每月扣除房贷本息。
这个过程对购房者是自动的，无需手动操作，但您需要确保OA账户有足够余额。
如果OA账户余额不足以覆盖当月房贷，您需要用现金补足。
这个机制的优势是减少您的现金支出压力，但劣势是可能影响您的OA账户增长。

Homejourney建议购房者在规划房贷时，需要平衡CPF用于房贷偿还与保留OA账户余额用于其他用途（如教育、投资或紧急储备）之间的关系。

第四部分：CPF房贷融资完整指南

CPF与商业贷款的融资组合

CPF房贷是新加坡购房融资的独特特征。与其他国家不同，新加坡购房者可以使用CPF资金直接偿还房贷，这创造了独特的融资机制。

现代购房者通常采用混合融资策略：CPF用于房贷偿还 + 商业银行贷款。这种组合的优势包括：

CPF利率固定：CPF用于房贷时，利率通常固定在2.5%左右，不受市场波动影响。
商业贷款利率竞争：银行贷款利率因市场而异，目前新加坡商业贷款利率约为3.0-3.5%。
灵活性：购房者可以选择用多少CPF、用多少商业贷款，根据个人财务状况调整。

计算CPF房贷的实际案例

让我们通过一个实际案例来理解CPF房贷的运作。假设您购买一套500万新元的私人住宅：

房产价格：500万新元
首付（20%）：100万新元
贷款需求：400万新元
您的OA账户余额：80万新元

在这个案例中，您可能的融资方案是：

用80万新元OA余额作为首付的一部分
用现金支付20万新元首付
向银行申请400万新元贷款
每月用OA账户中的新增CPF缴纳（约1,200-1,500新元）偿还房贷

这个案例说明了为什么购房者需要在购房前仔细评估自己的CPF余额和现金储备。

CPF房贷与银行贷款的协同

Homejourney与多家新加坡银行合作，为购房者提供最优的融资方案。在银行利率页面上，您可以比较不同银行的贷款利率和条件。关键是理解：

不同银行对CPF使用的政策略有不同
一些银行可能对CPF偿还的房贷比例有限制
您应该咨询多家银行，了解他们如何处理CPF + 商业贷款的组合

此外，购房者应该参考CPF vs Cash for Mortgage: Which is Smarter? Homejourney Guide ，了解在特定情况下是否应该优先使用CPF或现金。

第五部分：CPF OA账户投资与增值策略

CPF OA账户的投资选项

许多购房者不了解的是，CPF OA账户中的资金不一定要全部用于购房或保持现金状态。根据新加坡CPF规定，OA账户中超过最低余额要求的资金可以投资于特定的投资产品，包括：

新加坡政府证券（Singapore Government Securities）
特定的基金和投资产品
房产投资信托（REITs）

这为购房者创造了一个重要的财务策略机会：在等待购房或已经购房后，让CPF资金增值。

CPF累积利息与房产销售的关系

当您使用CPF购房时，需要理解一个重要概念：CPF累积利息。这是指您的CPF账户中的资金所获得的利息收益。

根据新加坡官方数据，CPF账户的利息计算如下：

OA账户：年利率约2.5%
SA账户：年利率约4%
MA账户：年利率约4%
RA账户：年利率约4%

这个利息对购房者有两个重要影响：

购房前的影响：如果您正在积累购房资金，您的OA账户中的资金每年会增长2.5%的利息。这意味着如果您有100万新元在OA账户中，一年后您将有102.5万新元（不考虑新增缴纳）。

房产销售时的影响：当您出售房产时，如果您之前使用了CPF购房，您需要将相应的CPF金额（包括累积利息）返还到您的CPF账户。这可能影响您的房产销售净收益。

详细了解这个机制，请参考How CPF Accrued Interest Affects Property Sale | Homejourney 。

CPF提取限额与购房资金规划

购房者需要了解CPF提取的具体限额。根据最新政策，CPF提取限额取决于多个因素：

您的年龄
房产类型（HDB或私人住宅）
房产价格
您的OA账户余额
您已有的其他房产

详细的提取限额规则，请参考CPF Withdrawal Limits for Property: Homejourney Guide 。

Homejourney强调，理解这些限额对于制定现实的购房预算至关重要。许多首次购房者高估了他们可以从CPF中提取的金额，导致购房计划受阻。

第六部分：购房全流程中的CPF应用

购房前：CPF准备与评估

购房前的CPF规划是成功购房的关键。您应该采取以下步骤：

检查您的CPF账户余额：登录CPF官方网站或使用CPF应用，查看您的OA、SA、MA账户余额。
计算可用于购房的CPF金额：从OA余额中减去最低余额要求（通常为5,000-6,000新元），得出可用于购房的金额。
评估您的购房预算：基于可用的CPF金额和现金储备，确定您能够承受的房产价格范围。
咨询银行或财务顾问：在Homejourney上，您可以通过银行利率比较不同银行的贷款方案。

购房中：CPF在交易中的角色

在房产交易过程中，CPF发挥以下作用：

首付支付：您可以使用CPF支付首付的一部分或全部。
印花税和律师费：CPF可以用于支付购房相关的各种费用。
房贷授权：您需要向银行授权，允许从您的CPF账户自动扣除每月房贷。

在这个阶段，Homejourney建议您：

获得律师的专业建议，了解所有的费用和CPF使用规则
与银行确认CPF在房贷中的具体使用方式
保留所有的CPF提取和授权文件

购房后：CPF与房产维护的关系

购房后，您的CPF仍然发挥重要作用：

每月房贷偿还：您的OA账户每月会自动扣除房贷金额。
房产维护基金：对于HDB住宅，您需要向建筑物维护基金缴纳，这可以从CPF中支付。
房产保险：某些房产保险产品可以从CPF支付。

如果您需要进行房产维护工作，如空调维修或其他服务，Homejourney在空调服务页面提供了推荐的服务提供商。这些维护费用通常需要用现金支付，而不是CPF。

房产销售时的CPF返还

当您出售房产时，一个关键的财务事项是CPF返还。具体规则是：

您需要从销售所得中返还所有使用过的CPF金额
这包括您最初用于首付的CPF和用于房贷偿还的所有CPF
您还需要返还这些CPF资金所累积的利息

这个规则对购房者的财务规划有重要影响。例如，如果您用100万新元CPF购房，10年后出售，您可能需要返还约130万新元（包括累积利息），这将显著减少您的销售净收益。

了解更多关于这个机制，请参考How CPF Accrued Interest Affects Property Sale | Homejourney 。

常见问题解答

Q1: 我可以用CPF购买投资性房产吗？

A: 不可以。CPF只能用于购买自住房产（HDB组屋或私人住宅）。投资性房产、商业地产或出租房产不符合CPF使用条件。这是新加坡CPF制度的核心原则，旨在帮助公民和永久居民实现自住需求。

Q2: 如果我的OA账户余额不足以支付首付怎么办？

A: 您有几个选择：首先，您可以等待更多的CPF累积（每月会有新的缴纳）；其次，您可以使用现金补足首付；第三，您可以考虑购买价格更低的房产，或者选择HDB组屋而不是私人住宅（HDB通常对CPF的要求更灵活）。Homejourney建议您在项目目录或搜索房产上浏览不同价格范围的房产，了解您的实际购房能力。