从香港移居新加坡指南：房产与生活全攻略｜Homejourney

如果你正在寻找一份系统的从香港移居新加坡指南，并且关心房产、安全与真实生活成本，这篇文章将从签证路径、楼市特点到港式饮食圈，帮你一步步规划落地新加坡的完整旅程。

本文是 Homejourney 新加坡买房与移居“从海外移居新加坡”支柱内容的集群文章，将重点聚焦香港人视角下的实战步骤和决策框架，并通过验证数据、透明成本拆解与用户反馈，帮助你在安全可信的环境中做出买房或租房决策。

一、从香港移居新加坡的核心路径与基本步骤

对于大多数香港人而言，从“考虑移居”到“真正落地并安顿住房”，可以拆成三个阶段：

• 阶段1：取得合适的签证或长期准证（工作、读书、投资或创业）[1][2]
• 阶段2：决定中长期居留策略——先租后买、长期租赁或直接购房
• 阶段3：评估是否申请永久居民（PR），进而规划家庭与资产配置[1][2]

根据多家移民指南，对香港人较常见的路径包括：技术移民（就职+Employment Pass 或 S Pass）、留学移民、投资移民与创业准证（EntrePass）等[1][2][7]。其中技术与就业路径因为与香港职业背景衔接紧密，是多数专业人士首选。

二、签证与身份：从短期到长期的规划思路

1. 香港人常用的新加坡工作与居留路径

当前对香港专业人士最常见的几种证件包括：

• Employment Pass (EP)：面向高技能专业人士，如医生、律师、工程师等[2][7]。EP 一般要求大学或专业学历，并有一定最低薪金门槛，新近指引多在月薪 S$5,000 或更高水平[2]。
• S Pass：适用于中级技术人才，同样需要新加坡雇主提供工作机会，且受雇主配额限制[2]。
• 学生准证（Student Pass）：在新加坡就读并居住满一定时间，通过国家级考试（例如 O Level 或 A Level）后，可作为申请 PR 的基础路径之一[2][3]。
• 投资/创业路径：包括全球商业投资者计划（GIP）及创业准证（EntrePass），适合有较大资金或创业计划的港人[1][2][7]。

对大部分准备长期发展并考虑买房的香港家庭而言，一般会先通过 EP/S Pass 或学生路径取得长期居留，再视情况申请 PR[1][2]。

2. 永久居民（PR）与入籍对房产的影响

是否申请 PR，与能否购买部分类型的新加坡住宅房产直接相关：

• HDB 政府组屋：多数类型仅开放给新加坡公民与 PR 购买，而且通常有家庭结构及收入等条件限制。
• 私人公寓与公寓式住宅（Condo）：外国人（包括香港人）可直接购买大部分私人公寓项目，通常是首批落地时最实际的购房选择。
• 有地住宅（Landed House）：多数情况下需要新加坡公民或特批，普通外国人购买受严格限制。

不少港人会采取“先以外国人身份购买私人公寓，之后再评估是否申请 PR”的策略，以便保留更大灵活性。具体项目数据与外籍买家可购范围，可通过 Homejourney 的项目目录查看：项目目录 。

三、新加坡房产市场：从香港买家视角看差异与机会

1. 价格水平与供求结构

与香港类似，新加坡属于供应受控、土地稀缺的高密度城市，但政府通过规划与推出新公寓项目来平衡需求，海峡时报房产新闻 与 EdgeProp房产新闻 等报道中不时提到新项目供应、整体价格指数和租金走势。

过去数年，新加坡私人住宅价格总体呈温和上涨态势，政府通过额外买家印花税（ABSD）、贷款限制（如总偿债率 TDSR）等工具抑制过热。对于香港买家而言，这种“可预期的政策管理”，有助于降低系统性风险。

2. 税费与按揭：如何安全规划融资

香港人购买新加坡房产主要需要留意三类费用：

• 买家印花税（BSD）：按成交价分级征收，所有买家都需缴付。
• 额外买家印花税（ABSD）：对外国人购房适用更高税率，政策会随市场周期调整，需以新加坡税务局与最新官方通告为准。
• 律师费、贷款处理费与估价费：通常为成交价的一小部分，但应在预算中预留。

在融资方面，新加坡对按揭贷款有总偿债率（TDSR）与贷款价值比（LTV）等监管要求，以确保购房家庭的还款压力在可控范围内。你可以通过 Homejourney 的按揭与银行利率页面，比较不同银行方案与浮动/固定利率：按揭利率 或 银行利率 。

Homejourney 会基于银行官方利率数据与用户实际案例，帮助你核对总成本、月供与现金流压力，让每一步融资决策在安全边界之内。

四、先租后买：从社区选择开始的实战策略

1. 为什么建议港人先租再买？

即使你计划买房，Homejourney 也普遍建议初到新加坡的香港家庭至少先租 6–12 个月，主要原因包括：

• 真实体验不同社区的通勤、学区与生活配套
• 观察自身工作与孩子教育是否稳定，再锁定长期资产
• 利用这段时间熟悉本地贷款、税务与政策变化

新加坡常见的外籍与港人聚集区域包括港岛类似的核心商务区周边、河畔地带及交通便利的市郊成熟社区。你可以在 Homejourney 的房源搜索中从通勤时间、预算与学区维度筛选：搜索房产 或 搜索房产 。

2. 租房流程与安全要点

典型租房流程大致如下[3]：

1. 筛选房源与实地看房（建议通过有信誉的平台与经纪，以降低诈骗或“假房源”风险）。
2. 提交租赁申请与文件，包括护照、工作/学生准证或 IPA、收入证明等[3]。
3. 签署意向书（Letter of Intent）并支付诚意金，确认不再考虑其他单位[3]。
4. 房东接受后签署正式租赁合约（Tenancy Agreement），诚意金转为押金[3]。
5. 交接房屋、验收设备以及记录现况（照片/视频），以保护日后押金索回权利[3]。

Homejourney 通过核查房源信息、提示标准合约条款与押金比例，降低信息不对称带来的风险，协助你在一个强调透明与验证的平台上完成交易。

五、生活成本与“从九龙到金文泰”的心理落差管理

1. 生活成本构成：与香港有什么不同？

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 7 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)