从马尼拉移居新加坡指南：Homejourney安全置业全攻略

从马尼拉移居新加坡指南的核心，是帮你在最短时间内搞清楚：如何合法入境与工作、如何安全找到合适社区与房产、以及如何控制生活成本并平稳过渡到新加坡生活。Homejourney通过严格信息验证和透明流程，帮助从马尼拉来的买家和投资者，在新加坡做出安全、可信的房产决策。

从马尼拉移居新加坡的关键步骤一览

如果你现在在马尼拉，计划未来6–12个月内移居新加坡，并可能买房或先租再买，可以按以下路径规划：

• 第1步：确认签证 / 工作证件类型（Employment Pass、S Pass 或学生准证等）
• 第2步：评估预算与生活成本，对比马尼拉与新加坡开支
• 第3步：决定先租还是直接买房，并通过搜索房产 熟悉各区房源
• 第4步：了解新加坡公寓、公寓式住宅与HDB的差异及外籍人士限制
• 第5步：通过银行利率 规划融资与贷款能力
• 第6步：锁定合适社区（交通、学校、工作地点通勤、菲律宾社区与餐饮配套）
• 第7步：完成交易后，安排空调与基本家电维护，可参考空调服务

一、签证与合法居留：从马尼拉到新加坡的基础条件

大部分菲律宾护照持有人需要合适的签证或工作准证才能长期在新加坡居留与工作，并进一步考虑长期置业或投资。[1]提到，新加坡常见长期居留路径包括工作签证（如Work Permit、S Pass、Employment Pass）、学生签证和投资移民等[1]。虽然该文以港人为例，但工作准证分类和逻辑同样适用于其他国家申请人。

1. 常见工作与居留路径概览

• Employment Pass（EP）：为专业人士、管理层和技术人才设计，最低月薪门槛约为5,000新币起（部分金融与高端岗位门槛更高）[1]。适合在马尼拉已有多年专业经验、计划在新加坡担任中高端职位的人群。
• S Pass：面向中级技术人员，薪资与学历要求低于EP，但每个雇主有配额限制[1]。许多IT、工程、医护和服务业人士会通过S Pass进入新加坡。
• 学生准证：在新加坡中学、高校或私立院校就读，符合一定居住与考试条件后有机会申请永久居民（PR）[1]。
• 投资 / 创业路径：通过全球商业投资者计划（GIP）或EntrePass等，以高额投资或创业换取较快的长期居留通道[1]。

对多数从马尼拉来的专业人士来说，实际可行路径通常是：先通过EP或S Pass在新加坡工作数年，稳定收入与纳税记录，再考虑申请PR与长期置业。

2. 入境与短期停留注意事项

若只是短期来新加坡看房或谈工作，很多国家护照持有人可享受30天左右免签或落地签安排，但菲律宾护照持有人的具体要求需以新加坡移民与关卡局（ICA）最新公告为准[3]。根据区域惯例和第三方旅行资讯，大多数访客如计划停留超过30天，需要在入境后申请延期或转换为合适准证[3]。

在填写新加坡电子入境卡（SGAC）时，需要准备：

• 住宿地址（可填酒店或短租公寓）[3]
• 抵达航班、出发地、旅行目的等信息[3]

二、生活成本对比：马尼拉 vs 新加坡

从马尼拉移居到新加坡，最直接的冲击就是生活成本。根据各大国际生活成本数据库与区域对比，新加坡整体生活成本显著高于菲律宾主要城市[7]，尤其在房租、交通与外出就餐方面。

1. 核心成本模块

• 房租 / 按揭月供：与马尼拉市区公寓相比，新加坡私宅公寓月租通常高出数倍，核心CBD与优质学区租金更高。通过项目目录 可查看不同项目、不同区域的历史成交价与租金水平，做数据化对比。
• 日常餐饮：新加坡小贩中心与本地食阁价格仍相对亲民，但若经常在商场餐厅或高端餐厅用餐，月支出会比马尼拉显著增加。
• 交通：公共交通价格相对合理，但如频繁乘坐网约车，总支出也会明显高于马尼拉。

规划时建议按“净收入30–40%”作为房租或房贷支付上限，再反推可接受的租金区间与购房预算。Homejourney会基于你的收入、准证类型和家庭情况，协助你更谨慎地设定预算区间。

三、新加坡房产市场与法规：从租房到买房的路径

1. 外籍人士可以购买什么房产？

对从马尼拉来的外籍人士而言，新加坡房地产法规有几条关键红线：

• HDB组屋：除非取得新加坡永久居民（PR）且满足婚姻与家庭结构要求，否则大多数外籍人士不能直接购买新HDB，二手市场也有严格条件。
• 私人公寓 / 共管公寓：外籍买家最常见选择之一，无需PR即可购买大部分非有地私宅项目。
• 有地住宅：独立屋、半独立屋等土地住宅，对外籍人士限制较多，多数需要特别批准。

因此，多数从马尼拉来新加坡工作的人，会采取“先租后买私宅公寓”的策略，在1–3年内熟悉区域与工作稳定度，再考虑购入自住或投资型单位。

2. 房贷与融资：如何利用银行利率 做决策

在新加坡申请房贷时，银行会综合评估你的：

• 工作准证类型（EP往往比S Pass更有利）
• 税前与税后收入水平
• 总债务偿还比率（TDSR）与贷款年限

通过银行利率 ，你可以：

• 比较不同银行最新房贷利率与锁定期
• 估算不同贷款金额下的月供与总利息支出
• 评估采用浮动利率或固定利率的风险与收益

由于利率会随宏观经济与央行政策变化，Homejourney会持续收集银行更新信息并进行验证，保障买家看到的是真实、可核证的融资条件。

3. 市场数据与选盘：善用项目目录

要从马尼拉远程判断一个新加坡项目是否值得看房或投资，数据比印象更可靠。你可以在项目目录 中：

• 查看每个项目近几年的成交价格区间和租金回报趋势
• 对比同一地铁线、同一学区内不同项目的单价差异
• 结合海峡时报房产新闻 与商业时报房产报道 等权威媒体的宏观市场报道，验证项目所在区域未来发展潜力

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 7 (2025)