中国大陆公民买房：贷款和融资选项全攻略｜Homejourney安全指南

中国大陆公民买房：贷款和融资选项的核心，是在复杂的跨境资金管控、外国人贷款政策和新加坡房贷监管之间，找到安全、合规、成本可控的最佳组合。本文从贷款成数、利率类型、审批条件到大陆资金出海路径，为中国买家提供一套可直接执行的融资决策框架，并通过Homejourney的平台服务，帮助你在安全、透明的环境中完成每一步。

这篇文章是PRC买房指南体系下的融资专篇，与购房流程和市场分析类内容互为补充。若你正在规划整体买房策略，建议先阅读：

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中国大陆公民新加坡买房能贷多少？关键监管框架

针对中国人新加坡买房，最核心的监管参数是：贷款成数（LTV）、偿债比率（TDSR）以及外国人身份限制。

1. 外国人贷款成数（LTV）与首付比例

对于中国大陆公民这类外国买家，新加坡本地银行一般可提供房贷成数约60%–75%，上限通常不超过房价或估值（以低者为准）的75%。[4][3][2]

这意味着：

• 首付通常至少25%–40%，需以现金或等值外币支付；外国人无法使用CPF公积金支付买房首付。[3][2]
• 若银行只批60%成数，你需准备40%首付及所有税费（包括60% ABSD）。[5][2]

根据2025年市场情况，新加坡本地房贷新单利率约在3%+水平浮动，具体视银行、配套和锁定期而定。[1][4]

2. 偿债能力与TDSR压力测试

新加坡金融管理局要求所有住宅贷款遵守总偿债比率（TDSR），即所有贷款月供总和不得超过月收入一定比例（目前为55%）。这一规则同样适用于中国大陆公民的贷款申请。

银行审批时会以较保守的“压力利率”（通常高于实际利率）计算你的月供，以确保在利率上升时你仍可负担。

• 收入证明：工资单、个税报表、公司财报（若为企业主）、海外资产证明等。[3][4]
• 年龄限制：常见做法为贷款期限+年龄 ≤ 65–75岁，典型最长年限约30年。[3]

3. 房产类型与融资限制

对于中国公民买房，在新加坡目前可重点关注：

• 私人公寓（Private Condominium）：可自由购买，是绝大多数大陆人新加坡房产投资的主流标的。[2]
• 部分有地住宅：须经新加坡土地管理局审批，贷款审批也更审慎。[2]
• HDB组屋：原则上外国人不可直接购买，故本文融资讨论不涉及HDB贷款渠道。[2]

若你仍纠结“先自住还是纯投资”，可参考：外国人买房贷款融资投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney安全指南 外国人买房贷款融资投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney安全指南

中国大陆公民可用的主要贷款与融资选项

从实务角度看，中国大陆公民买房：贷款和融资选项可以分为三大类：新加坡本地银行房贷、海外金融机构/私人银行融资与自筹/结构化资金组合。

1. 新加坡本地银行住房贷款（最常见、性价比最高）

绝大多数PRC买家会优先选择新加坡本地银行房贷，这是成本、透明度和监管安全性最佳的路径。

• 适用对象：新加坡公民、PR及外国人均可申请。[6]
• 基本条件：年龄一般在21–65岁之间，年收入不少于约24,000新币，具体视银行而定。[6]
• 贷款成数：通常最高60%–75%，与总债务、名下房产数量、年龄等因素联动。[4][3][2]
• 利率类型：
  • 固定利率配套：前2–3年锁定固定年利率，利率略高但月供可预测。[4]
  • 浮动利率配套：挂钩SORA或银行内部参考利率，起步可能更低，但存在上升风险。[1][4]

2025年主流市场，新贷配套综合利率多在3.1%–3.5%区间浮动，具体报价可通过Homejourney的银行利率工具实时对比 银行利率 或 按揭利率 。[1][4]

Homejourney会对银行产品信息进行验证与更新，结合你的收入、资产和购房目的，提供安全、透明的方案比对，避免隐性费用和不合理条款。

2. 海外金融机构与私人银行融资

对于资产体量较大的中国买家（尤其是家族办公室、高净值客户），也可考虑：

• 在香港、新加坡或其他离岸金融中心的私人银行，以全球资产作为抵押拿授信额度。
• 以证券质押、结构性信贷等方式，间接为新加坡买房提供资金。

这类方案通常要求：

• 较高的资产门槛（数百万至上千万新币可投资资产）；
• 更复杂的法律与税务结构，需跨境合规与专业顾问支持。

相较标准住宅房贷，这类融资更灵活，但成本、风险与复杂度也更高，一般适合对新加坡及全球资产进行整体配置的高净值家庭。

3. 自筹资金 + 分批出海组合

受中国外汇管制影响，大部分中国大陆买家会采用“自筹资金 + 分批换汇”的方式支付首付与税费：

• 利用每人每年等值5万美元的购汇额度，家庭成员分年分批将资金合法换汇并汇出。[5]
• 首付、ABSD和印花税部分通常以自有资金支付，贷款部分则由新加坡本地银行承担。

Homejourney在风控和合规审核上非常严格，会提醒买家：

• 避免使用非正规“地下钱庄”等高风险跨境通道；
• 保留好所有换汇与汇款凭证，方便银行与税务合规审查。

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 4 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 5 (2025)
5. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
6. 新加坡房地产市场分析 6 (2025)