针对来自美国、冰岛、挪威、瑞士、列支敦士登等FTA国家的买家，ABSD豁免申请是影响新加坡置业总成本的关键环节。掌握正确的FTA申请流程、IRAS豁免条件与实务操作，不仅能合法节省高达数十万新元的税费，也能显著降低交易风险、避免申报错误或被补税。
本权威指南由Homejourney专业团队基于新加坡最新法规及市场数据编写，系统拆解ABSD豁免申请流程 FTA国家公民指南，详细说明IRAS豁免免税申请步骤，并结合融资、换汇、资产配置等实战建议，帮助你在安全、透明的环境下完成每一次房产决策。
目录
- 一、ABSD与FTA豁免概览：为什么FTA公民可以零ABSD？
- 二、FTA国家公民ABSD豁免资格条件总览
- 三、ABSD豁免申请流程（FTA公民Step-by-Step）
- 四、IRAS豁免规则深度解析：政策逻辑与常见误区
- 五、市场数据：ABSD对外国买家的真实成本影响
- 六、与融资策略的联动：贷款、利率与现金流规划
- 七、典型购房情境解析：自住、投资与家庭架构
- 八、实务操作技巧：如何降低审查风险与加速审批
- 九、ABSD相关其他豁免与缓解机制概览
- 十、Homejourney如何在全流程保障你的安全与信任
- 常见问题 FAQ：FTA买家ABSD豁免高频提问
一、ABSD与FTA豁免概览：为什么FTA公民可以零ABSD？
新加坡对住宅物业征收三类与交易直接相关的印花税：
- 买家印花税（Buyer’s Stamp Duty，BSD）
- 额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，ABSD）
- 卖家印花税（Seller’s Stamp Duty，SSD，视持有期而定）
对大多数外国买家而言，ABSD是整体购房成本中最沉重的一块，目前对外国人购买任何住宅物业的ABSD税率高达60%，明显高于新加坡公民与永久居民。[5]
但根据新加坡与部分国家签署的双边或多边自由贸易协定（FTA），特定国家公民在购置住宅物业时可享与新加坡公民相同的印花税待遇，即：
根据Homejourney的分析，在高端私宅市场中，ABSD常占交易总价的30%–60%，对动辄几百万至上千万新元的豪宅交易而言，FTA国家ABSD豁免往往意味着单笔可节省数十万甚至上百万新元购房成本。[1][4]
1.1 FTA豁免与一般「降税」的本质区别
普通外国买家只能通过调整购房名义、分批买入或利用家庭成员身份等方式，有限度降低ABSD；而符合FTA条件的买家可以在法律明确授权下直接申请IRAS豁免，性质更接近「身份优惠」而非「筹划技巧」。[1]
这也是Homejourney在服务FTA国家客户时强调的一点：关键在于资格验证与合规申报，而不是钻制度空子。
二、FTA国家公民ABSD豁免资格条件总览
要成功完成ABSD豁免申请，首先必须确认自己是否在法规上「有资格」。资格判断包括：国籍、永久居民身份、购房用途、物业类型和持有结构等。
2.1 合格的FTA国家与身份类型
根据Homejourney对IRAS与市场资料的综合整理，目前可享ABSD豁免待遇的FTA国家包括：[1]
- 美国公民
- 冰岛公民及永久居民
- 挪威公民及永久居民
- 瑞士公民及永久居民
- 列支敦士登公民及永久居民
这些国家与新加坡签署的FTA条款中包含「国民待遇」条款，在不动产领域享有与新加坡公民相近的税务待遇。[1]
2.2 典型资格判断表（精选片段友好）
在Homejourney的实务中，资格判断通常是第一步，我们会要求客户提供护照、PR卡、签证等文件进行预筛查，避免后续申报被IRAS否决。
2.3 物业类型与用途限制
即便是FTA合资格国家公民，其ABSD豁免一般仅限于：
- 私人住宅物业（公寓、共管公寓、有地住宅等），不包括HDB与大部分EC项目[1]
- 通常以自住或长期持有为主，短期频繁买卖可能引发合规关注
如你正在比较自住 vs 投资的策略，可以参考Homejourney的相关深度文章：外国人vs永久居民vs公民买房投资 vs 自住：如何选择｜Homejourney权威解析 与 外国人vs永久居民vs公民买房对比：价格趋势和市场分析｜Homejourney权威解读 。
三、ABSD豁免申请流程（FTA公民Step-by-Step）
以下流程基于IRAS e-Stamping系统设计，并结合Homejourney在协助客户申请中的最佳实践进行整理。[1]
3.1 一览表：ABSD豁免申请步骤（精选片段友好）
3.2 详细流程拆解
Step 1：确认资格与购房架构
Homejourney通常在你开始看房前就建议完成这一步：
Step 2：签署OTP/SPA前的税费测算
在签署OTP（期权书）或SPA之前，应完成以下动作：
- 使用Homejourney工具估算BSD与可能的ABSD金额与节省空间
- 确认物业是否为住宅用途，以及是否属于私人住宅（非HDB）[1]
- 如涉及外币换汇（例如新台币换新币），可参考 新台币换新币买房汇款：购买流程完整指南｜Homejourney
Step 3：文件准备
ABSD豁免的IRAS申请
操作路径通常为：[1] 关键步骤是正确标明本次申请为FTA ABSD豁免： 即便ABSD可获豁免，BSD仍需照常缴付。IRAS一般在： 逾期可能导致罚金与利息，因此Homejourney会在时间节点上提供提醒服务，帮助客户控制合规风险。[1] 审核通过后，IRAS会发出ABSD豁免批复/证书。务必： 理解IRAS背后的政策逻辑，有助于你在申报中更准确地「站在监管立场思考问题」，降低被质疑与补件的概率。 IRAS对ABSD的豁免（remission）建立在： 因此，FTA豁免并非行政「优惠」，而是具有条约与国内法双重基础的权利，前提是买方如实申报与合理举证。 对于已婚夫妇，除了FTA豁免外，还有另一类常见的「已婚夫妇第二套房ABSD豁免」机制：若夫妻在购买第二套房后规定期限内出售首套自住房，可申请ABSD退还。[3] 在实际规划中，Homejourney会综合： 来设计最合规、最节税的持有路径，并在需要时引导你查阅IRAS「Remission of ABSD for a Married Couple」官方说明。[3] 根据新加坡近年楼市调控政策，ABSD对外国买家尤其是投资型需求的抑制作用显著。Homejourney结合公开数据与行业研究，总结出几项与FTA买家高度相关的趋势。 以IRAS与主流市场资料为基础，目前住宅类ABSD大致结构如下（简化版）：[5] 对合资格FTA国家公民而言，购买首套私人住宅在ABSD上实际上等同新加坡公民，即可享 0% ABSD。[1][5] 以一套新币 400 万的核心市区公寓为例： Homejourney在高净值客户中观察到，ABSD豁免往往成为「是否在新加坡配置自住房产」的关键决策变量之一，尤其是在地缘政治避险需求升温的大背景下。[4] 更多关于避险资金与新加坡房产的关系，可参考：项目目录 获取项目与价格数据，以及 海峡时报房产新闻 、EdgeProp房产新闻 了解最新市场报道与案例。 ABSD豁免不仅降低「一次性税费」，也会影响银行对你整体负债与还款能力的判断，间接改变可贷额度与利率谈判空间。 Homejourney在为FTA客户规划融资时，通常会： 不同购房目的与家庭结构，会直接影响ABSD豁免路径与风险点。 特征： 要点： 实践中常见组合为：一方美国公民，另一方为亚洲国家公民或新加坡PR。 关键决策在于： Homejourney通常会根据： 提供定制化建议，并必要时结合「已婚夫妇ABSD退税」规则进行结构优化。[3] 不少高净值FTA家庭希望通过信托或家族公司购房，以实现资产隔离与传承。需要注意： 这类复杂结构往往涉及税务、法律与跨境规划，Homejourney建议提前与专业顾问协作，而不是在接近Completion时匆忙调整结构。 在ABSD豁免申请过程中，最常见的问题不是「不符合资格」，而是「文档不完整、信息不一致」，导致IRAS反复要求补件，延误交易进度。 完成交易并不意味着流程结束，合资格买家还应： 在入伙与装修阶段，Homejourney亦建议使用可靠服务商进行房屋保养与空调清洗，以保护资产价值，可参考 空调服务 获取相关服务信息。 除了FTA国家个人购房豁免外，新加坡ABSD体系中还有若干与开发商、大型项目及政策目标挂钩的豁免或缓解机制。 根据市场报道及专业机构解读，对符合条件的新住宅项目，政府给予更长时间以满足ABSD豁免要求，以支持大型与复杂项目开发：[2] 虽然这类豁免主要面向开发商而非个人买家，但对市场供应节奏、价格走势均有间接影响，FTA买家在评估项目风险时也应留意相关政策。
Step 4：通过IRAS e-Stamping Portal提交申请
Step 5：指定FTA ABSD豁免
Step 6：支付BSD，等待IRAS审核
Step 7：获取并保存ABSD豁免证书
四、IRAS豁免规则深度解析：政策逻辑与常见误区
4.1 FTA ABSD豁免的法律基础
4.2 常见误区与IRAS审查重点
IRAS关注的是国籍（citizenship），而非仅居留许可；持有美国绿卡但国籍并非美国的买家，一般不属于FTA豁免范围。
IRAS通常只对「自然人」适用国民待遇，公司购房适用开发商或投资公司规则，属于另一套ABSD制度。[2]
正确做法是在e-Stamping申报阶段即注明FTA豁免，若已按外国人税率缴纳，则后续退税流程会更复杂、时间更长。
FTA豁免通常以「与公民同等待遇」为原则，而非无限多套零ABSD。公民第二套、第三套住宅仍会有相应ABSD税率。[5]
4.3 已婚夫妇与其他ABSD豁免交叉
五、市场数据：ABSD对外国买家的真实成本影响
5.1 税率对比：公民 vs PR vs 外国人
5.2 节省金额示例：高净值买家的真实差异
六、与融资策略的联动：贷款、利率与现金流规划
6.1 ABSD豁免对融资的三大正面影响
6.2 如何利用Homejourney优化融资？
七、典型购房情境解析：自住、投资与家庭架构
7.1 单身FTA买家：首套自住
7.2 已婚跨国夫妻：一方为FTA公民，一方为非FTA
7.3 家族架构与信托：高净值家庭常见问题
八、实务操作技巧：如何降低审查风险与加速审批
8.1 Homejourney总结的五大实战建议
护照英文姓名、OTP/SPA上的姓名、e-Stamping申报姓名必须完全一致，避免因拼写差异被认为是不同主体。
Homejourney会协助客户提前核对所有关键信息，模拟e-Stamping填报，降低临场错误率。
包括IRAS回执、律师电邮、银行批复等，以便在出现争议或补税通知时有完整证据链。
参考IRAS 14/30天规则，预设提醒节点，避免因旅行或跨时区工作错过关键期限。[1][2]
遇到边缘情形（例如多重国籍、居留身份变更等），应及早向专业顾问或IRAS官方咨询，而非自行猜测。
8.2 交易完成后的「合规闭环」
九、ABSD相关其他豁免与缓解机制概览
9.1 住宅开发商ABSD豁免与延长期
9.2 与移民与税务规划的联动
参考资料
