要判断一套新加坡投资房产是否实现正现金流，核心就是把租金收益vs房贷和各类持有成本放进同一张表，计算每月净现金流=租金收入－所有支出，再对利率、空置率和税费做压力测试，确保在保守情景下仍不过度杠杆。
这篇文章是Homejourney房产投资安全框架中的战术集群内容，聚焦租金收益vs房贷：正现金流计算，并链接回我们的房产投资融资支柱内容新加坡房产投资融资完整指南：Homejourney安全投资全攻略 ，帮助你在新加坡市场更安全地做出融资与购房决策。
什么是“租金收益vs房贷：正现金流计算”？一段话说明白
正现金流指的是：在扣除房贷（月供）、房产税、管理费、维修预留、保险和空置损失后，每个月仍有稳定的现金盈余，而不是“仅仅靠租金刚好覆盖月供”。
一个实用的安全判断标准是：
- 在保守假设（例如只计95%租金收入、利率上浮1–2%、考虑1个月空置）的情况下，每月仍有正数净现金流；
- 即便遇到短期空置或利率上升，也不需要动用紧急储蓄就能正常供楼。
新加坡投资房产现金流结构：你必须掌握的几个数字
在新加坡做出租房产融资和现金流评估时，Homejourney建议你把所有关键数字拆成三块：租金相关、贷款相关、持有成本，并进行交叉验证。
1. 租金收益：从“毛收益率”到“净收益率”
市场上常提到的新加坡住宅租金回报率约在4%–5%[1]，但那通常是毛租金收益率，未扣除成本。
基本公式：
- 毛租金收益率 = 年租金总额 ÷ 购房总成本
- 净租金收益率 ≈ (年租金 − 年度所有持有成本) ÷ 购房总成本
购房总成本应包括：房价、买家印花税（含ABSD，如适用）、律师费、中介费等。关于LTV和ABSD的完整拆解，可参考Homejourney的指南投资物业的LTV和ABSD完整指南｜Homejourney安全融资攻略 和LTV and ABSD for Investment Property: Homejourney’s Safe 2026 Playbook 。
2. 投资者房贷与月供：利率、年限和LTV的影响
新加坡常见的投资物业贷款利率通常高于自住贷款，贷款年限和LTV（贷款成数）会直接影响你的月供压力和现金流空间。
用简化公式，你可以快速估算月供区间：
- 贷款额越高（LTV越高），月供占租金比例越大，对现金流越紧绷；
- 贷款年限越短，单月供款越高，但总利息支出越少；
- 浮动利率环境下，要预留至少1%–2%利率上升缓冲。
你可以使用Homejourney的银行利率与房贷页面，实时对比不同银行的投资者房贷方案和利率走向银行利率 ，并结合我们针对多套物业融资的安全攻略Financing Multiple Investment Properties in Singapore: Homejourney’s Safe Investor Playbook 2026 。
3. 持有成本：容易被忽略的现金流“隐形杀手”
除了房贷，以下项目是新加坡投资房产月度现金流评估时一定要计入的成本：
- 房产税（Property Tax）：出租住宅按非自住税率计算，基于IRAS评定的年值（Annual Value）。示例中，当年值为36,000新币时，若按10%税率，年税额约3,600新币[1]。
- 管理费（MCST Fee）：公寓/共管公寓每月管理费，视项目设施和面积而定。
- 保险：房东保险/火险。
- 维修与更换预留：如空调、家电、家具、油漆等。
- 空置与租客更换成本：空置期租金损失、中介佣金等。
例如，空调是新加坡出租房的硬性基础设施，若不定期保养，不但影响租客满意度，长期更会导致高额更换成本。Homejourney建议在现金流模型中为空调保养预留预算，同时使用平台上的空调服务资源空调服务 ，以可预期的成本维持房屋状态和租金竞争力。
一步一步：如何计算单套投资房的月度正现金流？
以下是Homejourney为新加坡投资者设计的实战计算框架，可直接套用到你正在考虑的单位上。
步骤一：确认“保守版”租金收入
不要只看当前市场挂牌价格，而是用较为保守的方式估算：
- 在Homejourney项目目录中查找同项目/同区域类似单位的实际交易与租金数据项目目录 。
- 参考主流房产资讯平台及媒体的租金趋势报道，如99.co房产洞察 或EdgeProp房产新闻 。
- 在计算时
- 只取保守区间（例如市场范围的下三分之一）；
- 按95%租金因子折扣，用于模拟议价空间与短期空置。
保守月租金示例：
- 市场同类单位租金区间：S$3,300 – S$3,800
- 你采用保守价格：S$3,400
- 现金流模型采用：S$3,400 × 95% ≈ S$3,230
步骤二：精算房贷月供与利率风险
在确定投资物业贷款方案时，你可以通过Homejourney的融资指南和银行利率页按揭利率 ，锁定以下三组关键数字：
- 贷款额（基于房价、LTV、ABSD等）
- 利率（当前利率 + 1%–2%压力测试）
- 贷款年限
然后分别计算：
- 当前情景月供（按现有利率）
- 压力情景月供（按利率+1%或+2%）
Homejourney的多物业融资安全攻略中有更详细的情景分析方法Financing Multiple Investment Properties Safely with Homejourney ，推荐一起阅读。
步骤三：列出所有月度与年度成本
用“现金流表”的方式，先算出年度成本，再换算成平均月支出：
- 房产税：根据IRAS年值与非自住税率计算（可参考国税局官网计算器）。
- 管理费：按MCST通知的月度管理费。
- 保险费：年保费 ÷ 12。
- 维修预留：可按年租金的5%–10%估算，再 ÷ 12。
- 空置与中介佣金：例如假设每2年空置1个月+1次中介佣金，再折算成月均。
示例（仅为结构演示，非实际个案建议）：
- 年租金：S$38,400
- 房产税：S$3,600/年
- 管理费：S$250/月 → S$3,000/年
- 保险：S$600/年
- 维修预留：按年租金7% → S$2,688/年
- 空置与中介：2年空置1个月 + 中介佣金S$1个月租金 → 折算≈S$160/月
年度总成本（不含房贷） ≈ 3,600 + 3,000 + 600 + 2,688 + 1,920 = S$11,808
平均月度 ≈ S$984
步骤四：计算每月净现金流（当前 & 压力情景）
现在把所有数字放在一起：
- 保守月租金（经95%因子折扣）
- 月度持有成本（不含房贷）
- 房贷月供（当前利率与压力情景）
核心公式：
- 当前情景净现金流 = 保守月租金 − 月度持有成本 − 当前月供
- 压力情景净现金流 = 保守月租金 − 月度持有成本 − 压力情景月供
Homejourney对“安全正现金流”的内部参考门槛是：
- 当前情景净现金流为正数且占月供至少10%–15%；
- 压力情景下即便略为负数，其缺口也能在你总家庭现金流内轻松吸收，不会影响6–12个月紧急备用金。
安全边际：如何防止“表面正现金流、实际高风险”
在新加坡，很多投资者只看“以租养贷”的表面数字，却忽略税费、维修和空置，导致遇上利率上升或市场调整时承压。Homejourney建议你从以下几个角度建立安全边际。
1. 把“以租养贷”升级为“保守估计仍有缓冲”
如果要用租金完全覆盖月供和成本，建议：
- 按95%租金收入进行测算；
- 房贷利率上调至少1.5%–2%仍可接受；
- 至少可以承受1–2个月空置期，不影响家庭现金流。
换言之，不建议在“理想情景刚好打平”的前提下全力上杠杆。这也是Homejourney在多物业融资内容中一再强调的原则Financing Multiple Investment Properties Safely with Homejourney 。
2. 关注项目基本面：租金稳定性比“表面高收益”更重要
租金收益vs房贷计算不是孤立的数学问题，还取决于项目本身的租赁竞争力。你可以通过Homejourney的项目目录项目目录 检查：
通常来说，租客基础稳定的区域，即便名义租金回报率略低，也更适合作为长期持有和现金流型资产。
3. 定期复盘：利率与租金调整后的现金流再检验
市场利率和租金不是静态的，Homejourney建议你：
- 至少每12个月，用最新利率和租金重新跑一遍现金流模型；
- 关注重大政策（如LTV调整、ABSD变化、贷款总偿债率限制更新等），可参考我们的安全融资支柱与相关集群文章Rental Yield vs Mortgage: Cash Flow Analysis for Safer Investing | Homejourney ；
- 新加坡房地产市场分析 1 (2026)
