投资物业的LTV和ABSD完整指南｜Homejourney安全融资攻略

想在新加坡购买投资物业，你必须先搞清楚两件事：贷款与价值比率（LTV）和额外买方印花税（ABSD）。这篇《投资物业的LTV和ABSD完整指南》会用实战角度拆解规则、给出计算思路和决策框架，帮助你在Homejourney的安全验证环境下，做出可控风险的房产投资融资决策。

本篇是支柱内容“新加坡房产投资融资完整指南”的集群文章，将特别聚焦：投资物业贷款、房产投资融资、出租房产融资与投资者房贷，并结合最新LTV与ABSD政策，给出可操作的投资策略。

一、投资物业LTV和ABSD：一段话快速看懂

简要定义（适合精选片段）：

LTV（Loan-To-Value）是你最多可以借到的房贷占房价或估值的比例；ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）是购买住宅物业时在基础印花税（BSD）之外需额外支付的一次性税费。在新加坡，投资物业的LTV会因名下已有贷款套数而下降，而ABSD则会随着你是新加坡公民、PR或外国人，以及是第几套住宅而显著不同，对整体投资回报和现金流影响极大。[2][5][6]

掌握这两个参数，你就能大致预判：

需要准备多少现金与CPF首付款
月供与现金流压力有多大
总进场成本（含税费）是否仍然合理

二、新加坡投资物业LTV规则：投资者能借多少？

根据新加坡现行房贷监管框架，银行贷款的最高LTV取决于你名下现有住房贷款数量，以及贷款年限与年龄等因素。[1][2][5]

1. 标准市场参考LTV区间

以私人住宅投资物业为例，市场主流参考如下（实际以各银行审批为准）：[1][2][5]

首套住房贷款：最高约75% LTV（满足收入和总债务偿付比率TDSR要求）
第二套住房贷款：LTV上限约45%[2]
第三套及以上住房贷款：LTV上限约35%[1][2][5]

这意味着：当你将物业作为纯投资使用（非自住），且已经持有一套或多套住房贷款时，可借贷成数会明显下调，你必须准备更多现金或CPF作为首付款。

2. LTV如何影响投资物业首付款？

以一套200万新币的投资公寓为例（仅示意）：

若这是你的第一套有贷款住宅，假设可获75% LTV：
- 贷款金额：约150万
- 首付款（现金+CPF）：约50万
若这是你的第二套有贷款住宅，LTV约45%：[2]
- 贷款金额：约90万
- 首付款：约110万（显著增加）

对投资者来说，第二套以后LTV骤降，会直接改变：

你能不能“加杠杆”再买一套
手上现金/CPF是否足以覆盖高首付款 + ABSD + 交易费用
出租回报率是否足以弥补更高的自有资金占用

Homejourney建议：在做任何“多套投资物业”规划前，先结合银行利率查看最新银行利率区间，并通过我们的安全计算框架，评估在不同LTV情境下的月供与现金流压力。

3. LTV之外：TDSR与年龄、贷款年限的影响

除了LTV，新加坡还有总债务偿付比率（TDSR）规则，会限制你的每月还款总额不超过收入的一定比例。[5]

名下已有多笔房贷、车贷或信用卡分期，会压缩你再申请投资物业贷款的空间[2][5]
年龄越大、贷款期限越短，同样月供会更高，对TDSR更不利

Homejourney在内部风控模型中，会综合LTV、TDSR和利率场景压力测试，帮助投资者验证融资可行性，可延伸阅读：和 Financing Multiple Investment Properties Safely with Homejourney 。

三、ABSD：投资物业的真正“门票成本”

ABSD是新加坡投资物业最大的前期现金成本之一。它是在基础印花税（BSD）之外，根据房价或估值（取其高者）按比例征收的一次性税费。[2][4][6]

1. 当前主流水平：投资者需要面对的ABSD区间

依据近期市场整理与政策更新，投资住宅物业的ABSD大致参考（示意）：[2][4][5][6]

新加坡公民（SC）
- 第一套住宅：0% ABSD[2][4]
- 第二套住宅：约20% ABSD[4][6]
- 第三套及以上住宅：约30% ABSD[4][6]
新加坡永久居民（PR）
- 第一套住宅：约5% ABSD[2][6]
- 第二套住宅：约25–30% ABSD[2][4][6]
- 第三套及以上：约30–35% ABSD[2][6]
外国人
- 住宅物业ABSD最高可达60%，[1][3][6][7][8] 这也是近年来压制海外投机买盘的关键政策之一。

Homejourney对2025–2026年市场案例的验证显示，外国买家ABSD负担往往占房价的30–60%，单笔物业税额可达数十万新元。[3][8]

2. ABSD对投资回报的真实影响

延续前面200万公寓的例子（假设为新加坡公民购买第二套投资住宅）：

BSD：约69,600新币（阶梯式1–4%综合结果）[2][6]
ABSD（20%）：约400,000新币[4][6]
合计印花税：约469,600新币[6]

对于投资物业而言，ABSD直接提高了你的“入场成本基数”，意味着：

需要更长持有期，才有机会摊薄ABSD成本
必须更严格审视租金收益率与未来资本增值预期
短期炒卖几乎不可能收回税费成本，加之仍有SSD（卖方印花税）限制[1][4]

这也是为什么新加坡投资物业政策鼓励4–10年长期持有、抑制短期投机。[5]

3. 特殊豁免与优惠：FTA国家与公司持有

FTA国家公民豁免：部分与新加坡签有自由贸易协定的国家（如美国、瑞士等）公民，在特定条件下，购买住宅物业时可享有与本地公民类似的ABSD待遇，可大幅降低税负。[1][3][8] Homejourney在《ABSD豁免申请流程FTA国家公民》系列中，已详细拆解申请条件与流程：与。
公司名义购房：有些外国投资者会通过在新加坡注册公司持有公寓，以获得与个人不同的ABSD税率（如公司购房ABSD约35% vs 外国人个人60%），但银行对这类贷款审查更严格，LTV通常低于75%，且需要额外承担公司注册、合规成本。[7]