想按照一份“新盘公寓购买完整指南”一步步走，却仍然担心踩坑？本篇将系统拆解新加坡买家在新盘公寓、新项目、公寓开盘中最常见的错误，并给出可执行的规避步骤，帮助你在Homejourney的支持下更安全、更有信心地完成新楼盘交易。
本文是【新盘公寓购买完整指南】支柱内容的战术延伸，建议配合阅读：新盘公寓购买完整指南：新加坡买家权威手册｜Homejourney ，以及费用与问答两篇：新盘公寓购买完整指南费用指南｜Homejourney安全预算攻略 、新盘公寓购买完整指南常见问题：Homejourney权威解答 。
一、概览：新盘公寓购买完整指南中的5大致命常见错误
在新加坡，开发商新盘通常采用建屋期付款制（Progressive Payment），买家要在2-3年甚至更久的建造周期内持续付款并承担市场波动风险[6]。在Homejourney协助用户完成新盘筛选与尽调的过程中，我们最常看到以下5类错误：
- 忽视总持有成本：只看单价，不算印花税、利息、维修与未来税费。
- 误判贷款与现金流：对TDSR/LTV估算不准确，后期现金流吃紧[6]。
- 过度追捧“网红新项目”：忽视实际出租需求与长期转售流动性[2]。
- 忽视政府政策与税务影响：ABSD、BSD、转售限制评估不足[6]。
- 签约前缺乏文件与开发商尽调：完全依赖销售话术，不核对官方文件。
下面将围绕这些“新盘公寓购买完整指南常见错误”，逐一拆解成可执行步骤，让你有一套可操作的安全检查清单。
二、错误一：只看单价与户型，不计算真实总成本
1. 容易忽略的成本构成
不少买家在公寓开盘当天，只盯着“每平方英尺价格”和开发商折扣，却没有把以下项目计入总预算：
- 买方印花税（BSD）与额外买方印花税（ABSD）[6]；
- 法律费用、估价费用、贷款管理费；
- 装修与家具成本（新盘交付通常为半装修，需要额外投入）；
- 长期持有成本：管理费（MCST）、房产税、保险与设备维护。
在当前市场中，核心区域新盘价格往往在S$2,300–S$3,100 psf区间[1][4]，只要面积稍大，总价和相关税费就会明显抬升，这也是很多买家最后感到预算“被动超支”的真正原因。
2. Homejourney安全预算三步法
要避免这一常见错误，建议按照如下步骤搭建你的“安全预算框架”：
- 先定“全周期预算”而不是“买入价预算”
把未来5年的所有支出预估纳入，包括税费、利息、装修、保养与紧急备用金。可参考费用拆解文：新盘公寓购买完整指南费用指南｜Homejourney安全预算攻略 。 - 结合真实贷款利率进行压力测试
利用Homejourney的银行利率与按揭比价页面银行利率 / 按揭利率 ，根据不同利率情境（如2.5%、3.5%、4%）计算每月供款，确保即便利率上升，供款占家庭收入比例仍在安全范围内。 - 对比不同项目的“持有成本/租金回报”
通过Homejourney项目目录项目目录 查看不同新盘的预计管理费、历史租金水平与区域空置率，用数据而非感觉决定是否值得长期持有。
三、错误二：误判贷款能力与TDSR，忽略现金流风险
1. 常见误区：只凭银行“预批额度”冲动下订
新加坡实行总债务偿还率（TDSR）与贷款价值比（LTV）限制[6]，但很多买家只在意开发商销售现场“银行预批额度”，忽略：
- 已有房贷、车贷、信用卡分期与经营贷款对TDSR的占用；
- 不同银行对收入稳定性、行业与奖金的折扣系数；
- 未来规划（换工作、创业、生育）导致收入波动的风险。
结果是：建屋期内前几年感觉轻松，但TOP后正式还全额贷款时，每月供款压力陡增，被迫卖出或削减家庭必要开支。
2. Homejourney贷款安全检查清单
在新楼盘认购前，建议至少完成以下3步：
- 获取至少两家银行的书面预批，不只听销售口头报价
通过Homejourney按揭工具与银行利率页面银行利率 ，对比不同银行的锁定期、浮动/固定利率和罚金条款。 - 以“悲观情景”计算TDSR
用较低的可支配收入（例如排除可变奖金），以及较高的利率假设进行TDSR测算，确认在最不利情况下仍能舒适偿还。 - 预留至少6–12个月的供款紧急现金
Homejourney建议，将现有现金与流动资产中，预留可应对至少半年供款与生活费的缓冲，避免因短期失业或收入波动被迫抛售房产。
四、错误三：被“话题新楼盘”带节奏，忽视真实需求与退出策略
1. 错误焦点：只看“卖得快”“VIP排队长”
一些热门新项目在开盘2天内就能售出80%以上单位[1]，媒体与社交平台容易营造“再不买就没了”的FOMO气氛。但作为自住者或长期投资者，你真正需要关注的是：
2. 三个关键指标，判断新盘是否“只适合炒热点”
在Homejourney的项目分析框架中，我们建议你至少从以下三个维度评估新楼盘：
- 租赁与转售流动性
通过项目目录项目目录 / 项目目录 查看周边转售公寓的成交周期与租金空置情况。如果同区域旧盘普遍难出租、成交周期长，即便新盘开盘很热，未来也可能面临流动性折扣。 - 单位规划与面积效率
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 6 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
- 新加坡房地产市场分析 4 (2025)
