租金收益vs房贷：新加坡正现金流计算完全指南 | Homejourney

租金收益vs房贷：正现金流计算完全指南

正现金流是指出租房产的租金收入超过房贷月供及其他持有成本，实现每月净正收益。[1]在2026年新加坡低利率环境下（3M SORA约1.02%–1.18%），[5]通过精确计算租金收益vs房贷，可帮助投资者筛选高回报物业并做出明智的融资决策。[1]Homejourney致力于为投资者提供透明、可信的市场数据和计算工具，确保您能够自信地评估每项投资机会。

为什么正现金流计算对新加坡房产投资者至关重要？

新加坡投资物业贷款受LTV限制（投资物业最高75%）和ABSD（额外买家印花税，非公民17%），这意味着租金收益必须覆盖投资物业贷款月供。[1]与自住房产不同，投资物业的融资成本更高，利率通常高于自住贷款，因此精确计算现金流成为评估投资可行性的关键。[4]

在当前低利率环境中，许多投资者面临一个关键问题：租金收益是否足以覆盖融资成本和维护费用？这正是Homejourney帮助投资者验证信息、做出自信决策的核心价值所在。

2026年新加坡租金收益与房贷利率关键数据

根据市场数据，2026年主流出租房产年租金收益约3.5%–5%（视地段而异，如中心商业区CCR约4.5%、非中心商业区OCR约5.2%）。[1]同时，投资者房贷固定利率为1.35%–1.5%，浮动利率从1.3%起。[1][3]这种低利率环境为投资者创造了历史性的融资机会。

以500万新元房产为例，在30年贷款期限下，利率从2024年的近4%降至2026年的1.3%左右，可节省数十万元的总利息支出。[3]这种成本节省直接增加了投资物业的现金流空间。

正现金流计算的四步实战公式

第一步：计算年度租金收入

首先确定月租金，乘以12个月。例如，月租金S$3,200则年租金为S$38,400。[4]这是毛租金收益，需要进一步扣除成本才能得出净收益。

第二步：列举所有年度持有成本

根据Homejourney的实战分析，[4]投资物业的主要成本包括：

物业税：出租物业约为租金的4%（以S$38,400租金计，约S$1,536/年）
管理费：约租金的8-10%（约S$3,000–3,840/年）
房屋保险：约S$600–800/年
维修预留：按年租金的1-7%（约S$2,688/年）
空置与中介费用：按年租金的2-5%（约S$768–1,920/年）

以上述例子计算，年度总成本（不含房贷）约为S$11,808，平均月度约S$984。[4]

第三步：计算月供与年度融资成本

房贷月供取决于三个因素：贷款金额、利率和年限。[4]以100万新元贷款、年息1.5%、30年期限为例，月供为S$2,761，年度供房费用为S$33,132。[2]加上物业费（约S$3,600）和地产税（约S$2,000），总年度融资成本约为S$38,732。[2]

在当前低利率环境中，浮动利率产品已降至1.3%左右的历史低位，固定利率方案为1.43%-1.50%。[3]建议通过Best Bank Loans for Property Investors in Singapore 2026 | Homejourney 获取最新实时报价，比较不同银行的融资方案。

第四步：计算月度净现金流

净现金流 = 月租金 - 月度成本 - 月供。[4]使用上述例子：S$3,200 - S$984 - S$2,761 = -S$545。这表示负现金流，需要调整投资策略。

为实现正现金流，同样的100万贷款在1.5%利率下，需要月租金达到S$3,761以上，即年租金收益达到3.87%。[2]如果利率上升至3%，月供增至S$3,373，所需租金收益则上升至4.6%。[2]

关键成功指标与目标阈值

Homejourney建议投资者关注以下指标来评估投资物业的健康度：

净现金流目标：至少每月S$100–200/物业，提供基本缓冲
债务覆盖率：理想覆盖率1.25倍以上，即租金收入应超月供25%，确保利率上升时仍有余量
租金收益率：在当前低利率环境下，4%–5%的净租金收益率被视为具有吸引力的投资标准

这些指标帮助投资者识别真正能产生正现金流的物业，而非仅依赖于房价升值的投资策略。

投资物业融资的特殊考量

与自住房产不同，投资物业融资面临额外限制。[1]新加坡的LTV（贷款成数）限制为75%，非公民还需支付17%的ABSD。[1]这意味着投资者需要更大的初始资本，融资成本也更高。了解这些限制对现金流计算至关重要。

建议通过LTV and ABSD for Investment Property: Homejourney's 2026 Guide 深入了解LTV和ABSD如何影响您的融资成本和现金流空间。如果您计划融资多个投资物业，Financing Multiple Investment Properties: LTV Limits 2026 | Homejourney 提供了详细的策略指导。

利率选择对现金流的影响

在当前低利率环境中，选择固定还是浮动利率是一个关键决策。[3]如果您计划长期持有房产（10年以上），现在的固定利率（1.43%-1.50%）具有很好的价值，可以锁定成本。[3]如果您计划在5-7年内出售，浮动利率可能提供更多灵活性。[3]

每0.5%的利率变化会直接影响月供。以100万贷款为例，利率从1.5%上升至2%，月供增加约S$150，年度成本增加S$1,800。这对正现金流的可持续性有重大影响。Homejourney建议在做出融资决策前，进行多个利率情景下的现金流测试。

常见问题解答

Q1: 新加坡2026年正现金流的最低门槛是多少？

月净现金流至少应为S$100–200/物业，租金收入与月供的覆盖率应达1.25倍以上。[1]使用1.4%利率计算，租金需超月供25%才能提供足够的安全缓冲。[1]

Q2: 我应该现在锁定固定利率还是选择浮动利率？

这取决于您的个人情况和投资时间框架。如果您计划长期持有房产（10年以上），现在的固定利率（1.43%-1.50%）具有很好的价值。[3]如果您计划在5-7年内出售，浮动利率可能提供更多灵活性。建议通过Best Bank Loans for Property Investors 2026 | Homejourney 比较不同银行的方案。

Q3: 如何在现金流计算中处理空置风险？

建议预留年租金的2-5%作为空置和中介费用。[4]这样做可以确保即使物业短期空置，您的现金流计算仍然保守且可靠。

Q4: 租金收益率4%是否足以实现正现金流？

不一定。4%的毛租金收益率在扣除成本和房贷后，可能无法实现正现金流。[1]关键是计算净租金收益率（扣除所有成本后）是否超过房贷利率。在1.4%利率环境下，您需要至少3.5%的净租金收益率才能实现正现金流。

Q5: 利率上升时，我应该如何保护现金流？

建议采用多个利率情景下的现金流测试。如果利率从1.5%上升至3%，您的月供将增加约S$600（以100万贷款计）。确保您的投资物业在3%利率下仍能产生正现金流，提供足够的安全边际。

Homejourney如何帮助您做出安全的投资决策

Homejourney致力于为投资者创造安全、可信的投资环境。我们通过以下方式支持您：

验证信息：提供基于2026年最新市场数据的租金收益率和融资成本信息
透明计算：提供详细的现金流计算工具和公式，帮助您理解每个成本要素
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