租金收益vs房贷：正现金流计算 | Homejourney指南

正现金流是指出租房产的租金收入超过房贷月供及其他成本，实现每月净正收益。在2026年新加坡低利率环境下（3M SORA约1.02%–1.18%），通过精确计算租金收益vs房贷，可帮助投资者筛选高回报物业。[1][2]

Homejourney作为专注用户安全与信任的平台，提供验证的银行利率利率数据和项目目录市场分析，确保你的决策基于透明、可信信息。

为什么正现金流计算对新加坡房产投资者至关重要？

新加坡投资物业贷款受LTV限制（投资物业最高75%）和ABSD（额外买家印花税，非公民17%），租金收益必须覆盖投资物业贷款月供。[1]

2026年，随着3M SORA跌至1.18%，浮动房贷利率约1.28%–1.5%，租金覆盖率显著提升。但仅靠毛租金不足以评估真实回报，必须扣除管理费、维修和空置期。[2][3]

此集群文章链接回我们的支柱内容房产投资融资完整指南，聚焦战术计算框架，帮助你从租金收益vs房贷中实现正现金流。Property Investment Financing Complete Guide Singapore | Homejourney

根据市场数据，2026年主流出租房产年租金收益约3.5%–5%（视地段，如CCR区4.5%、OCR区5.2%）。同时，投资者房贷固定利率1.35%–1.5%，浮动1.3%起。[1][2][3]

例如，购买80万投资物业，75% LTV贷款60万、30年期、1.4%利率，月供约2,100新元。若月租4,500新元，毛覆盖率超2倍。但净现金流需进一步计算。[1]

核心公式： 正现金流 = (月租金 × 占用率) - 月房贷供款 - 运营成本。

估算月租金： 使用项目目录查看类似物业租金，如2房OCR单位约4,000-5,000新元。项目目录
计算房贷月供： 贷款额 × [利率/12 × (1+利率/12)^期数] / [(1+利率/12)^期数 -1]。参考银行利率实时利率，或详见Best Bank Loans for Property Investors in Singapore | Homejourney 。[1]
扣除成本： 物业税（出租4%租金）、管理费（8-10%租金）、维修（预留年1%物业价值）、空置（5%风险）。[2]
目标阈值： 净现金流 >0，理想覆盖率1.25倍以上，确保缓冲。[3]

示例：80万物业，60万贷款1.4%、月租4,500、占用95%、成本1,200新元。月供2,100，净现金流= (4,500×0.95) - 2,100 - 1,200 = 175新元（正现金流）。

浮动利率（3M SORA+0.25%）初期现金流更高，适合租金稳定的成熟区物业。但固定2-3年利率锁定预测性强，匹配高ABSD投资。[1]投资物业的LTV和ABSD完整指南：Homejourney安全策略

Homejourney验证所有房产投资融资选项，确保无隐藏费用，优先用户反馈优化体验。

优先OCR区高租金物业，避开高ABSD RCR。LTV & ABSD for Investment Properties: Singapore Guide | Homejourney
使用Homejourney 搜索房产筛选租金覆盖>1.3倍物业。
维护成本控制：定期空调服务，年节省5-10%。
压力测试：模拟SORA升至2.5%，确保仍正现金流。[2]
税务优化：出租扣除利息，咨询专业顾问。