首次购房者常犯的房贷错误，往往集中在不了解自己真实房屋负担能力、错误估算能买多少房、以及忽略新加坡监管规则（如MSR、TDSR和LTV）上，这些都会直接影响贷款获批率和长期财务安全。Homejourney通过验证信息、透明展示风险，并提供首购族计算器和房贷预算计算工具，帮助你在贷款前就看清全局，避免代价高昂的失误。First Time Home Buyer Singapore Mortgage Guide 2026 | Homejourney
本文是支持“首次购房者新加坡按揭与融资完全指南”这一支柱内容的集群文章，将专注拆解首次购房者常犯的房贷错误，并提供可直接执行的检查清单和预算框架，帮助你在做贷款决定前先保护好自己和家人的财务安全。7 Common Mortgage Mistakes First-Time Buyers Make in Singapore | Homejourney
什么是首次购房者常犯的房贷错误？快速总览
从Homejourney对新加坡首购族案例的归纳来看，最常见的房贷错误通常集中在以下几类：
- 没有先计算「能买多少房」，只按银行“能借给你多少”来决定买多贵的房
- 误解或忽视HDB与银行贷款的差异，选错贷款产品或错误锁定利率期
- 不了解MSR、TDSR、LTV等监管规则，导致预算与实际可贷金额严重脱节[1][2]
- 低估首付、印花税和装修家具等一次性支出，现金流出现断层[2]
- 只看月供金额，不评估“压力测试”：加息、收入下滑、生育或转职的影响
这些错误的共同特点是：忽略了系统性预算与压力测试。因此，Homejourney始终强调先用首购族计算器和房贷预算计算工具，反推你真正的房屋负担能力，再去选房和选贷。我能负担多少房？新加坡首次购房者计算器权威指南 | Homejourney
错误一：只问“银行愿意借我多少”，不问“我能安全承担多少”
多数首次购房者把“银行审批额度”当成“我能负担的预算”，这往往是整个房贷决策中最危险的起点。
正确做法：先算“房屋负担能力”，再看贷款额度
新加坡贷款审批受MSR（月供比率）和TDSR（总债务偿还率）双重限制：
- MSR：购买HDB的月供不能超过月收入的30%，例如月收入S$5,000，房贷月供最高约S$1,500。[1]
- TDSR：所有债务月供总和（房贷、车贷、信用卡分期等）不能超过月收入的60%。例如月收入S$6,000时，所有债务月供合计不得超过S$3,600。[1][2]
但监管上限不等于家庭安全线。为了应对未来加息、生育、转职等不确定性，Homejourney建议首购族采用更保守的“家庭安全TDSR”：
- 将房贷月供控制在家庭月收入的25%–30%以内
- 将所有债务月供控制在家庭月收入的40%–45%以内，而不是政策上限60%
你可以先使用Homejourney的首购族计算器和房贷预算计算工具，输入收入、现有债务与计划房价，系统会自动帮你演算不同利率与贷款年限下的月供压力，反推你真正能买多少房。按揭利率 银行利率
错误二：忽视LTV、首付结构与现金流断层
很多首购族只盯着“总价”与“能贷多少”，却忽略了LTV额度、首付结构与现金/CPF分布，结果在缴付定金或律师费时现金吃紧，甚至不得不求助高息短期借贷。
新加坡首购族的LTV与首付框架
根据现行规定，首次购房者如果贷款期限不超过30年，且贷款到期年龄不超过65岁，一般情况的LTV（最高贷款成数）为75%，最低首付约25%，其中至少5%必须是现金，其余可用CPF支付。[2][3]
这意味着如果你购买一套S$600,000的私宅：
- 最高贷款约S$450,000（75%）
- 首付约S$150,000，其中至少S$30,000必须是现金，剩余可用CPF OA支付
对于HDB组屋，符合条件的买家使用HDB贷款时，LTV上限可高达约80%–90%，但具体条件与收入上限、房价等挂钩，建议结合Homejourney的HDB贷款与银行贷款对比指南综合评估。HDB Loan vs Bank Loan: First-Time Buyer Guide | Homejourney
避免现金流断层的三步检查
- 总首付检查：确认你能提供至少25%首付，并按“现金 ≥5%，CPF ≥20%”的结构预留。
- 交易时间表检查：二手房通常在8–12周内完成交易，需要分批支付定金、余下首付与印花税；BTO/新盘则按工程进度付款，整体周期更长。[2]
- 额外费用检查：除首付外，还需预留买方印花税（BSD）、律师费、中介费、装修与家具费用，一般建议以房价的8%–12%作整体缓冲。[2]
你可以搭配Homejourney的“我能负担多少房？”权威指南，一次性估算首付、印花税和贷款月供的整体现金需求，避免中途资金吃紧的风险。我能负担多少房？新加坡首次购房者计算器权威指南 | Homejourney
错误三：误解HDB Loan vs Bank Loan，选错贷款路径
许多首次买家只凭“利率表面数字”做选择，却忽略了HDB贷款与银行贷款在LTV、还款灵活度、提前还款罚金、再融资机会等方面的差异。
如何为首购族选择更合适的贷款类型？
简化后的决策框架可以这样理解：
- 更看重稳定与安全缓冲：HDB贷款通常提供相对稳定的利率与较高LTV，对现金储蓄较少、收入刚起步的首购族更友好。
- 更追求较低利率与总利息支出：银行贷款在某些阶段利率可能更低，但需要接受浮动利率风险与较严格的TDSR评估。
Homejourney建议的操作次序是：先通过“HDB Loan vs Bank Loan：First-Time Buyer Guide”理清关键差异，再结合银行利率页面实时查询不同银行方案，用统一的房贷预算计算模型来比较月供与总利息，而不是只是看单一利率数字。银行利率
错误四：只看当前利率，不做加息压力测试
新加坡房贷利率在过去几年内经历明显波动，不少在低利率时期上车的首购族，在利率回升后月供压力大增。这类压力在审批时可能没有完全体现，却会在锁定期过后集中爆发。
Homejourney推荐的利率压力测试方法
在进行房贷预算计算时，不要只用当下报价利率，而应至少测试三档情境：
- 当前利率情景：例如3.0%–3.5%
- 中度加息情景：在当前基础上+1个百分点
- 高压情景：在当前基础上+2个百分点
在这三档利率下，使用Homejourney的房贷计算器分别模拟月供，检查：
- 加息1%后，房贷月供占家庭收入的比例是否仍低于30%
- 加息2%后，是否仍能在不牺牲基本生活品质与必要储蓄的情况下承担
如果高压情景下，你仍然能保持至少3–6个月的应急现金储备，说明你的预算更接近安全区间。按揭利率
错误五：忽略新加坡特有规则（MSR/TDSR、HFE、项目类型限制）
相当多的首购族在挑选BTO、转售组屋或EC时，才发现自己被收入上限、MSR/TDSR或HFE资格卡住，浪费了时间与订金机会。
关键监管点快速清单
- HFE信函：购买HDB组屋前需先取得HFE（HDB Flat Eligibility）信函，系统会检查你的收入、家庭构成与房产持有情况。[1][2]
- MSR/TDSR限制：MSR仅适用于HDB相关购房，但TDSR适用于所有房贷，包括私宅。[1]
- 房屋套数与LTV：第二套房开始，LTV会明显下降，首付现金比例大幅上升，对未来想升级置换的规划十分关键。[2]
Homejourney的做法是：在你开始锁定项目之前，先用平台的资格及预算工具核对这些条件，并通过项目目录页面比对不同项目的价格区间和历史成交数据，避免在不符合资格或预算的项目上浪费时间。项目目录 项目目录
错误六：只看“买得起当下”，忽略长期维护与持有成本
不少首购族在房贷预算中只纳入月供，却忽视了空调保养、家电维修、管理费、房产税等持续性支出，结果长期持有成本远超预期。
将“居住成本”纳入房贷预算的实用做法
建议你在房贷预算计算表中额外加入以下项目：
- 每月公用事业与网络费用：视房型与家庭成员而定
- 公寓管理费：一般从数十到数百新元不等
- 空调定期保养：建议至少每3–4个月一次，避免因忽视维护导致高额维修成本空调服务
- 预留维修基金：建议每月预留一定金额，用于应对家电、装修老化等支出
Homejourney在帮助首购族做预算时，会将这些长期持有成本一并纳入，并通过验证实际公寓管理费水平与市场平均维修成本，帮助你客观评估“住得起”而不只是“买得起”。
错误七：在房贷申请前不整理信用记录与文件
许多贷款被延误或打折，并非因为收入不足，而是因为信用记录杂乱、文件不全或信息不一致。这类错误本来完全可以通过提前3–6个月规划来避免。
提高房贷审批成功率的Homejourney步骤
结合Homejourney的“如何提高贷款批准率”指南，你可以在正式申请前完成下列准备：How to Improve Your Loan Approval Chances | Homejourney Guide
- 检查信用报告：通过新加坡信用局（Credit Bureau Singapore）获取最新信用记录，如有逾期或高负债比，至少提前6个月开始修复。[1]
- 整理收入与就业证明：包括最新IRAS报税记录、CPF缴交历史、工资单与雇佣合约等。[1]
- 减少非必要债务
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 1 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 2 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 3 (2026)
