CPF取款限额完整指南：新加坡买房与房贷策略｜Homejourney

想用公积金买房或还房贷，却搞不清CPF取款限额、CPF房贷规则和CPF vs 现金还款的最佳组合？这篇CPF取款限额完整指南将用简单框架帮你快速判断：你最多能用多少CPF买房、还多少房贷、何时会触顶，以及如何在安全前提下优化CPF OA住房与现金的使用。

本文是Homejourney房产理财支柱内容的集群文章，将聚焦CPF取款上限与房贷还款策略，并结合新加坡最新CPF与房贷规则，为你提供可直接执行的实战方案。

什么是CPF取款限额？一段话搞懂

CPF取款限额，是指你在买房和用CPF还房贷时，从CPF普通户头（CPF OA）可以使用的最高金额或比例。主要包含三类：

• 贷款成数组屋的：95%贷款限制 + 适用的CPF使用上限
• 私人房产/EC：基于估值/成交价中较低者的一定百分比，且受基本养老存款（BRS）/全额退休存款（FRS）保障要求影响
• 年龄与退休规划：越接近55岁，越要保留足够CPF用于退休，CPF局会限制你能继续用多少CPF为住房服务

简单记忆：先看房产类型，再看估值与贷款比例，最后看你年龄与退休账户要求。

CPF OA住房用途基础：你到底能用CPF做什么？

以2025年最新制度为基础，CPF主要可用于：

• 支付首付款（与现金搭配使用）
• 偿还银行房贷或HDB贷款（每月用CPF还房贷）
• 支付印花税、法律费等与房产相关费用（有上限与条件）

同一时间，你的收入按年龄与薪资比例注入CPF OA / SA / MA，其中月薪普通工资上限已在2025年调高至7,400新元，并将在2026年提高至8,000新元，但年薪公积金缴交上限仍为102,000新元的工资基数[2][3]。这意味着：

• 高收入群体未来进入CPF OA的金额可能增加，可用于住房或退休[2]
• 但取款（用CPF买房）仍受住房使用上限与退休金规则限制，并非“进多少就能全部拿来买房”

CPF取款限额核心逻辑：三步快速判断框架

要判断你能用多少CPF买房与还贷，可用Homejourney推荐的三步框架：

1. 确认房产类型：HDB组屋 / EC / 私宅（新/转售）
2. 对比估价与成交价：CPF与贷款通常基于“二者取低”
3. 检查年龄与未来退休需求：是否接近55岁、是否能满足BRS/FRS

市场层面，新加坡整体房价与收入持续上升，CPF供款与退休规则也在同步调整，以平衡“住房可负担性”与“退休保障”[1][2][3]。这也是为什么CPF局会对用CPF买房和还贷设限：避免你把退休金过度锁在房产中。

不同房产类型的CPF取款上限：实战拆解

1. HDB组屋：首套自住最宽松，但仍有边界

对于自住HDB（不论建屋局贷款或银行贷款），一般可以：

• 使用CPF支付首付款（除HDB贷款强制现金部分外）
• 每月用CPF OA还房贷，直至达到估值限制或CPF使用上限

需要重点关注：

• 估值限制（Valuation Limit, VL）：以估价/成交价较低者为基数的100%
• CPF使用上限：多数情况下是估值限制的120%（视贷款类型而定），超过后只能用现金还贷

策略上，自住首套HDB你可以相对大胆地用CPF减少现金压力，但Homejourney建议预留：

• 约6–12个月房贷的现金缓冲
• 部分CPF OA余额，用于未来换房或紧急状况

2. EC和私人房产：估值限制+退休保障双重约束

对于EC和私人房产，用CPF时需要同时满足：

• 基于估值/成交价中较低者的一定百分比（VL与CPF使用上限）
• 在接近或超过55岁时，必须保留足够CPF满足基本或全额退休金，超出部分才能继续或额外用于房产

随着CPF退休制度在2025年起持续强化（例如退休户头额外存款上限提升，以鼓励更高的终身入息[1][7]），未来倾向于：

• 更强调先保障退休，再延伸住房使用[1][7]
• 中年以上买第二套房或投资物业，能用的CPF额度会更受限，现金要求相对提高

用CPF还房贷 vs 现金：从取款限额反推最佳组合

很多买家最关心的问题不是“上限是多少”，而是：我应该用多少CPF、留多少现金？建议你结合以下三点来做决策：

1. 先搞清CPF累积利息与“卖房要还CPF”的影响

你用CPF支付的每一笔房贷，都会产生CPF累积利息，未来卖房时这部分需要一并“还回CPF账户”。这会直接影响你拿到的实际净卖房收益。

想看详细数字和情景推演，可参考：《CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney实战拆解》 CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney实战拆解

2. CPF OA vs 现金还房贷：系统比较

简化对比（假设CPF OA利率一般为2.5%，银行房贷利率约为当前市场水平）：

• 用更多CPF还贷：
  • 优点：减轻每月现金压力，提高短期现金流安全感
  • 缺点：CPF OA余额减少，未来退休利息收益变少；卖房时需偿还更多CPF本金+利息，减少可动用现金
• 用更多现金还贷：
  • 优点：保留CPF OA作为“无风险固定利率储蓄”，退休金更充足
  • 缺点：短期每月现金压力更大，需要更强的现金流管理能力

想要更细的数值比较和不同收入家庭案例，可阅读：《CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？Homejourney深度拆解》 CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？Homejourney深度拆解

3. Homejourney建议的实用配比思路

参考资料

1. 新加坡房地产市场分析 2 (2025)
2. 新加坡房地产市场分析 3 (2025)
3. 新加坡房地产市场分析 1 (2025)
4. 新加坡房地产市场分析 7 (2025)