想用公积金买房，又怕超出CPF取款限额影响未来退休？这篇CPF取款限额完整指南，将用清晰步骤帮你厘清：不同房产类型、贷款方案和年龄阶段下，你的CPF购房、CPF住房与CPF首付到底能用到哪里、用到多少，以及如何在安全边界内做最优配置。
作为以用户安全和信任为核心的新加坡房产平台，Homejourney会基于官方CPF规则和最新市场动态，为你拆解CPF OA房产使用的关键限额，帮助你在保障退休金前提下，安心完成房产交易。
CPF取款限额完整指南：一句话总览
CPF购房取款限额，主要由三大规则决定：(1) 房产估值/价格与贷款价值比 (LTV)，(2) CPF“基本退休存款(BRS)”/“全额退休存款(FRS)”保留要求，及(3) 使用CPF偿还房贷的估价限额与CPF住房取用上限(Withdrawal Limit，通常为房价或估价的120%)。
简单理解：
- 买房首付和印花税，可以从CPF OA提取，但需满足最低现金比例和退休金保留要求。
- 月供可以用CPF OA偿还，但最多只能用到估价限额或120%上限，一旦到顶之后就必须改用现金。
- 越接近55岁，越要考虑预留FRS/BRS，避免因过度动用CPF OA导致退休金不足。
本文是Homejourney CPF与房产使用系列的战术篇，详细基础规则可参考我们的完整手册：CPF公积金购房完整使用指南：Homejourney新加坡权威手册
一、CPF购房可以用到哪里？三类关键限额概念
要读懂CPF取款限额完整指南，需要先弄清CPF用于买房时的三个核心“天花板”：估价限额、120% CPF住房取用上限、以及55岁后的退休金保留要求。
1. 估价限额（Valuation Limit, VL）
估价限额一般指：房产购买价格与银行估价两者中的较低者。例如，买一套50万新币的公寓，如果银行估价为48万新币，则估价限额是48万。
在多数情况下，你可以用CPF（首付+房贷月供）最多偿还到估价限额。一旦已动用CPF总额达到估价限额，继续用CPF偿还，就会进入“120% CPF住房取用上限”阶段，需要符合更严格条件。
2. CPF住房取用上限（Withdrawal Limit，一般为估价限额的120%）
在满足住房及退休保障条件的前提下，CPF允许你使用的最高额度，一般是估价限额的120%。也就是说，如果你的估价限额是48万，你最多可以用CPF支付与这套房子有关的金额大约到57.6万。
要用到120%上限，通常需：
- 你和配偶在CPF退休账户里，至少预留基本退休存款(BRS)或全额退休存款(FRS)，具体取决于是否有房及屋契年限等条件。
- CPF局认定你在退休时仍能有足够的保障。
根据CPF局最新公布数据，2026年的全额退休存款(FRS)为220,400新元，而增强退休存款(ERS)则为440,800新元。[1][5] 这意味着随着FRS提升，你能使用至120%上限的前提门槛也在逐年提高。
3. 55岁前后：CPF住房 vs 退休金保留
55岁前，你主要关心的是：CPF OA里有多少钱可用于首付和月供；55岁后，则必须先满足退休账户RA的FRS/BRS要求，才能继续或追加提取CPF购房。
2026年前后，CPF制度有两个重要变化，会间接影响你未来可动用的住房CPF额度：
- CPF普通工资(OW)缴交上限提升至8,000新元，意味着中高收入者每月可累积更多CPF供未来购房与退休使用。[3][4]
- 55–65岁员工的CPF缴交率上调1.5个百分点，新增金额主要进入退休账户RA，帮助你更快达到FRS。[3][6]
换句话说：今天你怎样规划CPF购房，会直接决定你55岁之后还能不能继续用CPF供楼，以及退休金是否足够。
二、CPF购房实务：首付、月供和贷款结构
对于新加坡房产买家，最常见的问题是：首付可以用多少CPF？房贷每月用CPF还会不会超限？这一节结合HDB与私人住宅分别说明。
1. HDB组屋：公积金房贷与CPF首付使用
购买HDB可选择HDB贷款或银行贷款，两者对现金和CPF的要求不尽相同，但大原则是：只要贷款+CPF总额在估价限额与120%上限之内，且满足退休金保留要求，一般可以全程用CPF支付首付和月供。
常见实践：
- 首付：首套自住HDB，很多买家会尽量用CPF OA付足首付与印花税，让现金压力更小。
- 月供：夫妻双方CPF OA共同供楼，确保每月还款不超过双方CPF OA月入款总和，避免现金补差。
- 注意：如果使用CPF金额接近估价限额，应该通过Homejourney提前测算未来几年额度使用情况，避免突然不能再用CPF还贷。
2. 私宅与EC：CPF OA房产使用更要算准
对于私人公寓和行政公寓(EC)，多数买家采用银行贷款，这时LTV限制、最低现金首付和CPF取款限额叠加在一起，规划难度更高。
在典型80% LTV银行贷款情境下，你需要：
- 最少5%–10%现金首付（视是否已有住房贷款而定）。
- 其余首付可以用CPF OA支付，受限于估价限额和退休金保留要求。
- 后续房贷月供可用CPF OA还，但同样累计至估价限额/120%上限后必须改为现金。
可以配合以下文章整体规划CPF与现金的比例：
- 如何权衡CPF OA vs 现金还房贷：CPF OA vs现金还房贷哪个更划算？Homejourney实战解析
- 用CPF优化房贷的五个实战策略：用CPF优化房贷的5个策略 | Homejourney新加坡房产指南
3. CPF首付与利率选择：结合银行利率页面一起看
决定CPF首付比例时，不能只看“现在够不够用”，还要结合房贷周期和利率趋势。Homejourney建议你：
- 先在银行利率 或按揭利率 查看最新房贷利率与不同银行方案。
- 根据利率锁定期，决定是否需要保留一部分CPF在OA，未来遇到高利率时用来提前还本金。
- 避免把CPF OA全部搬空做首付，给突发收入中断留缓冲。
三、如何计算自己还能用多少CPF购房？实用步骤
为了配合Homejourney“安全决策”的品牌承诺，下面提供一个任何人都可以操作的“四步检查法”，帮助你避免踩到CPF取款限额的红线。
步骤一：确认CPF OA现有余额与未来累积
登录CPF账户，记录：
- 当前CPF OA余额（你与配偶各自的）。
- 每月CPF供款中预计进入OA的部分（参考CPF 2026年后的分配比例表，可从官方PDF查看龄别分配）。[6]
- 预计买房后还款年限内，总共可以新增多少OA储蓄。
步骤二：估算房产估价限额与贷款结构
通过Homejourney房源搜索及项目数据页面，你可以：
然后粗略核算：首付+全期用CPF还贷的总额，是否有可能逼近估价限额与120%上限。如果接近，就要保守处理，不要假设以后一定可以用CPF供足30年。
步骤三：检查55岁退休金保留要求
买房前，特别是已在40–50岁区间，建议通过Homejourney的专业顾问或CPF工具确认：
- 根据当年的FRS/BRS（2026年FRS为220,400新元）[1][5]，估算你55岁时需要预留多少。
- 把已用和计划使用的CPF住房金额考虑进去，判断是否会导致55岁时难以凑足FRS/BRS。
- 如发现未来退休金缺口，适当提高现金首付比例，减少CPF住房使用。
步骤四：模拟卖房时的CPF“归还”影响
用CPF购房并偿还贷款时，未来卖房时必须把已使用的CPF本金 + 其累积利息归还回CPF账户，这会决定你卖房后能拿到多少现金。
可以先阅读以下Homejourney深度文章：
- CPF累积利息如何影响卖房收益？CPF累积利息如何影响卖房收益？Homejourney权威解析
简单说：CPF用得越多、持有时间越长，未来卖房时要“先还给CPF”的金额越高，可动用的现金就越少。所以在规划CPF取款限额时，不只要看“现在能用多少”，还要看“将来能取回多少现金”。
四、不同买家情境下的CPF取款策略
不同阶段的买家，对CPF住房使用策略不一样。Homejourney建议从“安全性、灵活性、回报性”三个维度来权衡。
1. 首次自住买家：现金压力 vs 未来灵活度
对于年轻首购者：
- 可以适度高比例使用CPF首付，减轻短期现金压力。
- 建议保留至少3–6个月家庭开销的现金，不要把所有现金用在首付。
- 月供控制在家庭总收入的30–35%以内，即使未来利率上升也有缓冲。
你可以结合99.co房产洞察 或EdgeProp房产新闻 了解当前新加坡房贷利率与房价走势，再根据Homejourney提供的楼盘数据项目目录 修正你的预算。
2. 升级换房与投资者：估价限额与出租回报的平衡
对于升级或投资买家：
- 避免在多套房上都用到接近120% CPF住房取用上限，留好空间以应对空租期及利率波动。
- 投资型物业建议提高现金首付比例，让CPF更多用于自住或退休保障。
- 谨慎评估租金回报率，确保用CPF供楼不会造成未来卖房现金严重缩水。
参考资料
- 新加坡房地产市场分析 1 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 5 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 3 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 4 (2026)
- 新加坡房地产市场分析 6 (2026)
